مشکلات مستأجران در ملک‌های اجاره‌ای

فرزانه عمادی | شهرآرانیوز؛ از مشکلات اساسی بین مالک و مستأجر، تعمیرات اساسی «عین مستأجره» است که معمولا مالک و مستأجر به دلیل ناآگاهی از قوانین مربوط، به اختلافات دامن می‌زنند. به موجب مقررات اجاره در قانون مدنی، هزینه تعمیرات در عقد اجاره با مالک است و اگر مستأجر دست به تعمیرات در ملک مستأجره بزند و این تعمیرات بدون اجاره مالک باشد، حق مطالبه قیمت را از مالک نخواهد داشت.

ماده ۴۸۶ قانون اسلامی بیان می‌کند تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، به عهده مالک است مگر اینکه برخلاف آن در قرارداد شرط شده باشد. از همین رو ملیحه السادات حسینی، وکیل و کارشناس ارشد حقوق درباره مطالبات مستأجر از مالک بابت ملک مورد اجاره توضیح می‌دهد که شرح گفتگو با وی در ادامه آمده است.

منزلی را با معرفی از مشاوران املاک اجاره کرده ام که بعد از گذشت یک ماه متوجه شدم قیمت رهن و اجاره بیش از قیمت واقعی آن ملک است آیا امکان طرح شکایت از مالک را دارم؟

در صورتی که یقین دارید قیمت ملک مورد اجاره کمتر از قیمت پرداختی شما می‌باشد می‌توانید از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت گران‌تر گرفتن ملک تحت عنوان غبن، از مراجع قضایی درخواست کنید.

چنانچه در قرارداد اجاره رنگ آمیزی خانه درج نشده باشد، اما مالک متعهد شده باشد که خانه را با رنگ آمیزی تحویل دهد در صورت خودداری مالک از انجام رنگ آمیزی می‌توانیم قرارداد را فسخ کنیم؟

درصورتی که شروطی در قرارداد بین مالک و مستأجر نوشته شود، که در صورت عمل نکردن به آن شروط از سوی مالک تا تاریخ تعیین شده، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند مثل اینکه بین مستأجر و مالک شرط شود که تا تاریخ تعیین شده در قرارداد، در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال شود، اما مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در مواردی که مالک تعهدی برای انجام کاری در ملک مورد اجاره نداده است مستأجر نمی‌تواند به دلایل واهی مورد اجاره را فسخ کند. در نظر داشته باشید که تعمیرات جزئی برای انتفاع بهتر برعهده مستأجر است.

اگر زمان قرارداد اجاره به پایان نرسیده باشد، مستأجر می‌تواند درخواست دریافت رهن پرداختی از مالک را داشته باشد؟

چنانچه تاریخ قرارداد به پایان برسد مستأجر می‌تواند درخواست دریافت وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد. در ... این صورت قرارداد به صورت توافقی بین مالک و مستأجر تمدید می‌شود و همین تعهد تا تاریخ تعیین شده باقی می‌ماند؛ بنابراین مستأجر در زمان پایان قرارداد می‌تواند تقاضای مبلغ رهن را داشته باشد و تا رهن را از مالک تحویل نگیرد این اختیار را دارد که ملک مورد اجاره را تحویل مالک ندهد.

مالک ملک اجاره شده، تحت چه شرایطی می‌تواند به صورت فوری ملک را از مستأجر تحویل گرفته دستور تخلیه آن را از دادگاه بگیرد؟

چنانچه مستأجر بیشتر از سه ماه، اجاره را پرداخت نکند، یا تاریخ قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد یا در صورتی که مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره بدهد در حالی که در قرارداد شرط عدم انتقال مطرح شده باشد و همچنین استفاده نامشروع  مستأجر از ملک استیجاری، قانون این اجازه را به مالک داده است که دستور تخلیه ملک را از دادگاه دریافت کند.

ملکی را اجاره کرده ام که مالک هم در همان ساختمان سکونت دارد و به طور هفتگی برق یا آب یا گاز را قطع می‌کند قانونا چه اقدامی می‌توانم انجام دهم؟

طبق ماده ۲۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مالک نمی‌تواند جز در مورد تعمیرات ضروری انشعاب آب، برق، گاز و یا تلفن یا تهویه و آسانسور را قطع کند، مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. در صورت تخلف دادگاه به درخواست مستأجر بدون رعایت تشریفات دادرسی، موضوع را مورد رسیدگی قرارداده و ترتیب وصل آن را خواهد داد و دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراست و موجر می‌تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است.