فرزانه عمادی| اجاره دادن ملک مشاع صحیح و قانونی است اما با اینکه این عمل حقوقی صحیح می باشد هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع و تحویل آن به مستأجر برای انتفاع، مستلزم رضایت دیگر شرکا در مال مشاع می باشد و اگر شریکی با علم و اطلاع مخالفت دیگر شرکا اقدام به اجاره دادن ملک مشاع کند موجب مسئولیت و بار حقوقی در این خصوص می شود، قانون گذار با تصریح در ماده ۵۸۲ قانون مدنی بیان می دارد شریکی که بدون اجازه یا خارج از محدوده اختیارات خود در مال مشاع شرکت کند ضامن است اما هر یک از شرکا می توانند بدون رضایت دیگر شرکا، سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل کنند، سؤالی که در این باره مطرح می باشد این است که اجاره ندادن ملک مشاع موجب ضرر دیگر شریکان می شود پس راه حل قانونی در این خصوص چیست؟ صفیه صلصالی وکیل و کارشناس ارشد حقوق ضمن پاسخ به سؤالات شهروندان در این باره توضیح می دهد که شرح آن در ادامه آمده است.
** آیا اجاره دادن مال مشاع صحیح است و می توان منافع اجاره را نیز مانند خود ملک بین دیگر شرکا تقسیم کرد؟ و اگر مال مشاعی را اجاره دهم که خودم نیز در آن شریک هستم متضرر نمی شوم؟
همان طور که اجاره دادن مال مشاع درست است، اجاره کردن ملک به صورت مشاع نیز درست می باشد و مالکان، مشاع در منافع می شوند که می توانند به صورت تقسیم یا توافق در انتفاع شریک شوند و در صورتی که از این طریق به نتیجه نرسند تقسیم به اجزاء می شود یعنی قسمتی از ملک را یک شریک و قسمت دیگر را شریک دیگر تصرف کند و از منافع آن استفاده کنند. فرقی نمی کند که شما خود مالک ملک و یکی از شرکا هستید یا می خواهید که ملک را اجاره بدهید در هر صورت باید در قرارداد اجاره ملک مشاع مدت اجاره را تعیین کنید و بدانید در صحت اجاره قدرت بر تسلیم ملک مورد اجاره به مستأجر شرط است و اگر شریک دیگر ادعا کند که با اجاره دادن ملک مورد اجاره متضرر شده است شرکایی که اقدام به اجاره دادن ملک مشاع کرده اند باید پاسخگو باشند.
** چنانچه نتوانم با دیگر شرکا برای اجاره دادن ملک مشاع به توافق برسم راه حل قانونی چیست؟با اینکه تقاضای تفکیک ملک را داده ام اما باز هم موفق به اجاره دادن آن نشده ام؟
در این صورت می توانید تقاضای افراز دهید، افراز با تفکیک فرق دارد باید توجه داشته باشید در حالی که همه شرکا در تفکیک نسب به سهم خویش شریک هستند اما افراز سهم اختصاصی شما تعیین می شود، افراز به درخواست یک شریک انجام می شود اما در تفکیک تمام شرکا باید راضی باشند. اگر ملک شما دارای سند رسمی است سند مالکیت باید در درخواست افراز ضمیمه شود و چنانچه ملک مشاعی موروثی می باشد گواهی انحصار وراثت باید ضمیمه دیگر مدارک استنادی به دادگاه تحویل داده شود و در نهایت چنانچه ملک قابلیت افراز ندارد با تقاضای یک مالک به دستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی فروخته می شود.
** در صورت مراجعه به دادگاه مراحل تقسیم و جداسازی سهم من چگونه انجام می شود؟
برای قابل تقسیم بودن یا نبودن و همچنین نحوه تقسیم و تعیین سهم شما، به لحاظ فنی بودن موضوع، قاضی قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می کند و در صورت لزوم ، قرار تحقیق و معاینه محل نیز صادر می شود. این تصمیم بعد از تشکیل اولین جلسه دادرسی انجام می گیرد، بنابراین برای پرداخت حق الزحمه کارشناسی با تعیین وقت نظارت به شما ابلاغ می شود، در نظر داشته باشید چنانچه دستمزد کارشناسی را در وقت مقرر پرداخت نکنید دادگاه قرار ابطال دادخواست شما را صادر می کند و در صورت پرداخت دستمزد، دادگاه دستور تعیین وقت اجرای قرار را صادر می‌کند و طرفین و کارشناس دعوت به حضور می شوند. با دریافت نظریه کارشناسی چنانچه اعتراض موجهی از سوی دیگر شرکای شما در ملک مشاع صورت نگرفت و نظریه کارشناسی هم مطابق با اوضاع و شرایط مندرج در سند و سهم شما محرز شد ، پرونده آماده صدور حکم خواهد بود.