رکورد در رکورد

رضاریاحی-دو سه سال پیش وقتی گذرتان به منطقه الهیه می‌افتاد، اولین چیزی که نظر شما را جلب می‌کرد، آپارتمان‌هایی مجلل با نمایی زیبا، متریال ساخت پذیرفتنی و البته قیمت بسیار مناسب بود که به‌طور قارچ‌گونه در سرتاسر منطقه الهیه از بولوار مجیدیه گرفته تا امیریه از زمین روییده و بازاری پویا، سودآور و جذاب برای سازندگان و خریداران به‌وجود آورده بود.
حال بعد از گذشت ۱۸ ماه، این بازار جذاب و پررونق، به عرصه تاخت‌وتاز دلالان ملک و مسکن بدل شده است که امروز خانه‌ای را خریده و فردا آن را به قیمت بالاتر می‌فروشند، بی‌خبر از اینکه با این‌کار تیشه به ریشه خریداران واقعی می‌زنند و البته قیمت‌ها تا جایی افزایش می‌یابد که بار دیگر بازار ملک در رکود چندین ساله فروخواهد رفت، چرا که دیگر قدرتی برای خرید شهروندان باقی نمی‌ماند. آخر با کدام عقل و معیار و ترازو می‌توان این معادله را حل کرد که قطعه زمینی ۳۰۰ متری در بولوار امیریه در سال ۹۶ با قیمت کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شد و امروز قیمت این زمین به ۵/ ۱ میلیارد تومان رسیده است.
برخی سازندگان را مقصر می‌دانند که یک‌باره قیمت‌ها را تا چند برابر افزایش دادند، اما سازندگان توجیه خود را دارند. برخی عواملی مانند کاهش قیمت ریال در برابر ارز‌های خارجی را مقصر اصلی افزایش قیمت ملک می‌دانند و برخی دیگر از خریداران گله دارند که چرا با وجود افزایش قیمت‌ها به‌طور بی‌سابقه و بی‌رویه، همچنان در بازار ساخت‌وساز سرک می‌کشند و در تقلا هستند تا خانه‌ای هرچند کوچک برای خود دست‌وپا کنند. در این گزارش به‌طور بی‌طرف با تعدادی از خریداران، سازندگان و البته دفاتر خرید و فروش املاک گفتگو کرده و سعی کردیم کنکاشی هرچند مختصر درباره علل افزایش بی‌رویه قیمت ملک در نوین شهر الهیه داشته باشیم

۳ سال مفت کار کردم
رضا ۳۵ ساله، کارمند شهرداری در یکی از شهر‌های کوچک مرزی در جنوب استان خراسان رضوی است. در نیم‌ساعتی که با او بودم، به چندین دفتر املاک سرکشید. مقداری خسته و عصبی به نظر می‌رسید. قیمت‌ها حسابی کلافه‌اش کرده بود.
از او پرسیدم چرا اصرار داری که در این آشفته‌بازار برای خود سرپناهی تهیه کنید؟ رو به من کرد و گفت: رشته من عمران است و ۱۲ سال سابقه کار دارم، در این مدت مقدار پولی (۳۰۰ میلیون تومان) برای خود دست و پا کردم و قصد داشتم با این وجه سرپناهی برای خودم و زن و بچه‌ام تهیه کنم. سال گذشته که به منطقه الهیه آمده بودم با این مقدار سرمایه به راحتی می‌توانستیم آپارتمانی به قول سازنده‌ها لوکس با متراژ ۱۰۰ متری و حتی بزرگ‌تر برای خود تهیه کنیم. اما به هوای اینکه قیمت‌ها ثابت شده است و چندماهی از قرارداد خانه استیجاری‌ام باقی مانده بود، پول خود را نزد بانک سپرده کردم و با خود گفتم پس از اتمام قرارداد منزل اجاره‌ای به دنبال خانه‌ای برای خرید می‌گردم، تا آن موقع سود بانکی را نیز دریافت کرده و قدرت خرید بهتری پیدا خواهم کرد. امروز به جای ۳۰۰ میلیون، ۳۵۰ میلیون دارم، اما دفاتر املاک می‌گویند: «با این پول آپارتمانی ۷۵ متری و دو سه سال ساخت می‌توانی بخرید و برای خرید آن خانه لوکس ۱۰۰ متری باید ۵۵۰ تا ۶۰۰ میلیون ناقابل به سازنده پرداخت کنید».
رضا در ادامه با ناراحتی گفت: واقعا درمانده شده‌ام، چند سال در شرایط بسیار سخت و تنها در ناکجاآباد جان کندم و پولی برای خود پس‌انداز کردم، اما قدرت خرید امروز من، همانی است که در ۳ سال پیش و قبل از رفتن به شهرستان داشتم، یعنی ۳ سال مجانی کار کردم.
او در پایان آهی کشید و گفت: امروز اینجا هستم تا آلونکی برای خودم دست و پا کنم، چرا که ترس دارم با این پول سال آینده حتی واحد رهنی هم پیدا نکنم، چه برسد به خرید خانه و آپارتمان.

۱۰۰ میلیون برای رهن ۱۰۰ متری
حمید کاشانی، ۴۵ ساله اهل محله طبرسی، شغلش پیک موتوری است. ۵ سال پیش در منطقه جاهدشهر واحد ۶۵ متری به قیمت ۴۰ میلیون تومان خریده و امروز برای فروش ملک خود به بنگاه املاک مراجعه کرده است. لحظاتی با او هم‌کلام شدم. حمید گفت: این خانه ۶۵ متر است و برای خانواده ۴ نفری ما اندکی کوچک و همچنین قدیمی است. از این رو تصمیم گرفتم این خانه را بفروشم و با پول آن منزلی رهن کرده و بقیه را سرمایه کار کنم. خانه من از دید بنگاه املاک در حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان ارزش دارد، اما با این مقدار سرمایه فقط می‌توانم آپارتمانی حدود ۱۱۰ متری رهن کنم و از سرمایه کار خبری نیست.
وی افزود: خدا را شکر که موتوری دارم و دستم در جیب خودم است، ولی اصلا نمی‌دانم کارگری که یک‌میلیون حقوق می‌گیرد یا بازنشسته‌ای که ۵/۱ میلیون سر ماه برایش واریز می‌شود، چگونه شب و روز خود را می‌گذراند. واقعا نمی‌دانم...

نبود توازن در عرضه و تقاضا
پهلوان ۱۵ سال است که در بنگاه املاک خرید و فروش خانه انجام می‌دهد. در احمدآباد و سجاد و هاشمیه سابقه کار دارد و امروز در الهیه مدیریت یک کارگزاری بزرگ و مجلل املاک را برعهده گرفته است. وی درباره جهش ناگهانی قیمت زمین و آپارتمان در منطقه گفت: افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در مناطق موسوم به «بالاشهر» یکی از دلایل مهم گرانی آپارتمان در الهیه است. آپارتمان در مناطقی مانند هاشمیه، هفت تیر، گلشن، جلال آل‌احمد و سجاد بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان برای هر مترمربع قیمت دارد. این یعنی یک آپارتمان ۱۰۰ متری بیش از ۵/۱ میلیارد تومان فی می‌خورد. قیمتی بسیار گزاف که همه قدرت خرید آن را ندارند، اما با این پول دوتا واحد آپارتمان مجلل ۱۲۰ متری در الهیه می‌توانید بخرید، برای همین بسیاری از خریداران به الهیه هجوم آوردند و قیمت در این منطقه به صورت روانی و احساسی پیشرفت چشمگیر و محسوسی داشت.
وی از معضل «نفروختن واحد‌های آماده از سوی سازندگان» به‌عنوان یکی دیگر از دلایل مهم افزایش قیمت در الهیه خبر داد و گفت: بسیاری از سازندگان به نام الهیه که از قدرت مالی خوبی برخوردار هستند و نیازی به پیش فروش املاک خود ندارند، فروش خود را از بیم سقوط روزانه ارزش ریال و افزایش قیمت ملک در آینده، متوقف کرده‌اند. این مهم به‌معنای نبود توازن عرضه و تقاضا در بازار ملک است. سازنده‌ها می‌دانند اگر واحد آماده خود را نگه داشته و کمی بازار گرمی کنند، ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان قیمت هر مترمربع ملک افزایش خواهد یافت. همین امر متقاضیان مسکن را از بیم گرانی بیشتر به بازار ملک کشانده و سازنده‌ها نیز در این اوضاع از آب گل‌آلود ماهی می‌گیرند.

افزایش قیمت دلار و تبعات منفی آن
قربانی از دیگر واسطه‌های خرید و فروش ملک و زمین در نوین شهر الهیه است. وی درباره افزایش بی‌رویه و بدون قانون ملک در منطقه الیهه، گفت: بازار مسکن، ۵ سال در رکود بود و طبیعی است بعد عبور از رکود، معاملات مسکن افزایش یافته و قیمت آن رشد داشته باشد، اما افزایش افسارگسیخته قیمت خانه و زمین دلایلی دیگر دارد که افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش پول ملی یکی از مهم‌ترین دلایل آن است که تمام بازار‌های جانبی همچون طلا، خودرو و ملک را درگیر خود کرده است.
قربانی افزود: کاهش نرخ سود بانکی در سال گذشته از دیگر دلایلی است که باعث افزایش سرمایه‌های سرگردان در بازار شد، بدیهی است که بخشی از این سرمایه به‌سمت بازار مسکن سرازیر می‌شود و افزایش قیمت‌ها را دربردارد.
وی در پایان از افزایش التهاب اجتماعی به‌عنوان دیگر عامل مخرب و تعیین‌کننده در قیمت ملک نام برد و اضافه کرد: استرس از بین رفتن سرمایه مردم باعث شده است که شهروندان مایل به حفظ ارزش پول خود باشند و بازار مسکن از راه‌های مطمئن حفظ سرمایه است. تا زمانی که استقبال از بازار مسکن ادامه داشته باشد، قیمت‌ها روند صعودی خود را حفظ خواهد کرد.

افزایش قیمت نهاده‌های مسکن
یکی از سازنده‌های معروف الهیه هم درباره گرانی قیمت آپارتمان گفت: دلایل افزایش قیمت مسکن باید موشکافانه بررسی شود. چرا باید همه کاسه‌کوزه‌ها سر سازندگان شکسته شود. مگر سازنده‌ها به میل و رغبت خود قیمت‌ها را تا این حد بالا برده‌اند.
وی افزود: اصلی‌ترین دلیل افزایش قیمت در بازار مسکن مربوط به افزایش قیمت نهاده‌ها در بازار ملک است. ۲۱ نهاده و آیتم در ساخت سازه دلالت دارند که تیرآهن و سیمان و یراق‌آلات مهم‌ترین آن‌ها هستند. طی آخرین استعلام من از بازار آهن‌آلات قیمت هر شاخه تیرآهن ۱۲، ۸۱۰ هزار تومان است. هر شاخه تیرآهن ۱۶ و ۱۸ که در صنعت ساختمان بسیار پرمصرف است به ترتیب ۹۱۷ هزار تومان و یک‌میلیون و ۸۸ هزار تومان در بازار قیمت دارد، در حالی که قیمت هر شاخه تیرآهن ۱۲ در اوایل سال ۹۶، ۲۴۹ هزار تومان بود و هر شاخه تیرآهن ۱۶ و ۱۸ به ترتیب ۳۶۲ و ۴۳۶ هزار تومان در بازار آهن قیمت داشت.
وی ادامه داد: از تیرآهن که بگذریم قیمت هر کیلو میلگرد نمره ۱۰ تا ۳۲ در ابتدای سال ۹۶ از ۱۵۲۰ تا ۱۵۸۰ تومان قیمت داشت، اما امروز میلگرد نمره ۱۰ تا ۳۲ بین ۵۰۵۰ تا ۵۱۵۰ تومان برای هر کیلوگرم قیمت دارد. این یعنی در بازه زمانی کمتر از ۲۴ ماه قیمت آهن‌آلات بیش از ۳ برابر افزایش یافته است.
این سازنده قدیمی منطقه الهیه در ادامه مقایسه متریال ساخت‌وساز بیان کرد: هر مترمکعب بتن عیار ۳۰۰ در سال ۹۶ با هزینه حمل بین ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان بود، در حالی که امروز قیمت بتن با افزایش سه‌برابری مواجه شده است و بیش از ۲۲۰ هزار تومان قیمت دارد. همچنین سیمان در دو سال گذشته بسیار گران شده است و قیمت یک پاکت ۲۰ کیلویی سیمان از ۱۰۰ هزار تومان به ۲۶۰ هزار تومان رسیده است. این گوشه‌ای از افزایش قیمت نهاده‌های صنعت ساخت و ساز است که هر کدام به نوبه خود ۳ تا ۴ برابر افزایش یافته و مجموع این عوامل باعث جهش قیمت تمام‌شده صنعت ساختمان شده‌است.

فزایش دستمزد پیمانکاران ساختمانی
دیگر سازنده بنام منطقه الهیه نیز از رشد فضایی قیمت مسکن در منطقه الهیه گلایه کرد و گفت: با اینکه در حال حاضر خریداران بازار مسکن برای جلوگیری از بی‌ارزش‌شدن سرمایه خود وارد بازار شده‌اند و خرید ملک را راهی برای حفظ اموال خود می‌دانند، اما باید به این مهم توجه داشت که افزایش بیشتر قیمت‌ها از سطح فعلی باعث رکود بازار ملک و خواب چندساله آن خواهد شد.
وی توضیح داد: صنعت ساختمان به‌طور مستقیم و غیرمستقیم با ۲۰۰ شغل و حرفه در تماس است و تورم در هر کدام از این مشاغل تأثیر خود را بر این صنعت خواهد گذاشت. یکی از آیتم‌های تأثیرگذار بر گرانی ساختمان، افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی هزینه دستمزد پیمانکاران ساختمانی شامل قالب‌بند، آرماتوربند، بتن‌ریز، رابیتس‌بند، سنگ‌کار، نماکار، گچ‌کار و ده‌ها مورد دیگر که از اعضای لاینفک ساخت یک سازه محسوب می‌شوند و افزایش هزینه دستمزد آن‌ها، حسابی بازار مسکن را تحت‌الشعاع قرار داده است.
این سازنده در انتها به قیمت سرسام‌آور زمین در منطقه الهیه اشاره کرد و گفت: زمین برای ساخت در مناطقی مانند مجیدیه و رحمانیه به متری ۷ میلیون تومان برای هرمترمربع رسیده است، در مناطقی مانند نقویه و امیریه نیز همین روال پابرجاست و قیمت هرمترمربع زمین آماده ساخت ۵ میلیون تومان است، در حالی که در سال ۹۵ یا ۹۶ در محله امیریه و هم‌جوار آن حداکثر قیمت زمین از متری ۵/۱ میلیون تومان تجاوز نمی‌کرد.
بازار عجیبی است، یک کارگزار در یک دفتر املاک شیک با خنده گفت: بازار ملک همانند بازار طلا، دلار و ماشین شده است و ما هر ۲ یا ۳ روز مجبوریم قیمت‌های جدید را از سازنده‌ها گرفته و به روزرسانی کنیم. سپس صدای خنده خود را بلندتر کرد و افزود: فلانی که دو سال پیش واحد‌های خود را با قیمت متری ۵/۲ میلیون تومان می‌فروخته، نرخ را به متری ۸ میلیون رسانده است.‌
نمی‌دانم کجای این فاجعه خنده‌دار بود. شاید این آقا دلخوش به گرفتن کمیسیون بیشتر است، بالأخره باید هزینه اجاره ۸ میلیونی دفتر و درآمد ماهیانه ۱۰، ۱۲ نفر کارکنان خانم و آقایی که آنجا به دور هم می‌گردند و هر کدام با لحن قشنگ و جذاب سعی بر جذب مشتری دارند، دربیاورد. هر چه هست بدا به حال آن رضای کارمند و حمید پیک موتوری و هزاران رضا و حمید دیگر که هاج‌واج فقط در و دیوار را نگاه می‌کنند و در رقابت بین یک مشت دلال و مافیای پول و ثروت گیر افتاده‌اند و هر روز فقیر و فقیرتر می‌شوند و آرزوهایشان دور و دورتر.