افزایش افسارگسیخته اجاره‌بهای مسکن

مسعود سلطانی - نرخ اجاره‌بها هیچ‌وقت مثل این روز‌ها گران نبوده است. پویش‌های تابستانی مشاوران املاک و خواهش مردم و رسانه‌ها از موجران برای اینکه هوای مستأجران را داشته باشند هم افاقه نکرده و اکنون بر اساس گزارشی که مرکز آمار ایران به تازگی منتشر کرده است معلوم شده که اجاره‌بها در بازار مسکن ایران طی ۲۸ سال گذشته هیچ‌وقت این‌قدر گران نبوده است. بر اساس این گزارش نسبت «نرخ اجاره سالانه یک متر آپارتمان» به نرخ «خرید یک متر آپارتمان» طی ۲۸ سال گذشته حدود یک‌هفتم بوده و اکنون به حدود یک‌چهارم رسیده است.
در پاییز امسال همچنین متوسط مبلغ اجاره‌بهای ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن در شهر تهران به حول‌و‌حوش ۴۴ هزار تومان رسید. این میزان در مقایسه با فصل قبل یعنی تابستان ۹۸ معادل ۴/ ۱ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل یعنی پاییز ۹۷ معادل ۱/ ۳۱ درصد افزایش داشته است.
تعداد معاملات اجاره مسکن در فصل پاییز امسال هم در مقایسه با تابستان سال‌جاری و هم در مقایسه با پاییز سال گذشته روند کاهشی داشته است. تعداد قرارداد‌های بازار اجاره براساس اعلام مرکز آمار در پاییز امسال در مقایسه با تابستان سال‌جاری معادل ۸/ ۲۸ درصد و در مقایسه با پاییز سال قبل برابر با ۳/ ۷ درصد کاهش یافته است. کارشناسان معتقدند این میزان کاهش در قرارداد‌های بازار اجاره در سال‌جاری به معنای افزایش تعداد مالکان در بازار مسکن و کاسته شدن از تعداد مستأجر‌ها نیست. برعکس هم‌اکنون به دلیل جهش قیمت مسکن تعداد مستأجر‌ها نسبت به سال‌های قبل روند افزایشی داشته است، اما از آنجا که به دلیل جهش سطح اجاره‌بها طی ۲ سال گذشته عمده مستأجر‌ها اقدام به تمدید قرارداد‌های سال قبل خود با موجران کرده‌اند، عمده این قرارداد‌ها به‌صورت غیررسمی بین موجر و مستأجر تمدید شده و به همین دلیل ثبت نشده و در آمار نیامده است.

نرخ خرید و فروش مسکن
همچنین مرکز آمار ایران گزارش داده است که متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید که این میزان نسبت به فصل قبل -تابستان ۹۸- با کاهش ۶/ ۰ درصدی و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته با افزایش ۸/ ۴۴ درصدی همراه شده است. این موضوع نشان‌دهنده افت قیمت اسمی مسکن در فصل پاییز در مقایسه با فصل تابستان و کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال گذشته است. متوسط عمر بنای واحد‌های مسکونی فروخته‌شده در پاییز امسال ۱۱ سال بوده و میانگین مساحت آپارتمان‌های معامله‌شده در بازار مسکن این فصل ۸۶ مترمربع گزارش شده است.
تعداد معاملات خرید مسکن در پاییز امسال در شهر تهران در مقایسه با پاییز سال ۹۷ کاهشی بود. اما در فصل پاییز تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران نسبت به فصل قبل افزایش داشته است. تعداد معاملات خرید مسکن در پاییز امسال در مقایسه با تابستان امسال ۲/ ۵۵ درصد افزایش داشته، اما حجم معاملات خرید مسکن در پاییز ۹۸ در مقایسه با پاییز ۹۷ با افت ۳/ ۲۷ درصدی همراه شده است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد بیشترین میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در پاییز امسال مربوط به منطقه یک پایتخت بوده است. میانگین قیمت مسکن در این منطقه در ۳ ماه سوم سال جاری اندکی بیشتر از ۳۰ میلیون تومان بوده و کمترین میانگین قیمت فروش مسکن مربوط به منطقه ۲۱ معادل مترمربعی ۵ میلیون و۸۳۰ هزار تومان گزارش شده است.

تناقض میان آمار بانک مرکزی و مرکز آمار
گزارش مرکز آمار با استناد به آمار سامانه جامع ثبت معاملات املاک و مستغلات منتشر شده است. این آمار تنها به شهر تهران اختصاص دارد و منبع اصلی گزار‌ش‌های ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نیز هست. بررسی‌های شهرآرا نشان می‌دهد که میان آمار اعلامی بانک مرکزی که به صورت ماهانه منتشر شده و گزارش مرکز آمار تفاوت وجود دارد که در جدول مشخص شده است.
درحالی‌که مرکز آمار ایران از کاهش ۰.۶ درصدی قیمت مسکن تهران در فصل پاییز نسبت به تابستان گزارش داده است، با بررسی آمار‌های اعلامی از سوی بانک مرکزی متوجه خواهیم شد که آمار بانک مرکزی حکایت از رشد ۰.۲۵ درصدی قیمت‌ها دارد.
این تفاوت آمار در‌حالی اتفاق می‌افتد که ماه گذشته فعالان صنفی در بازار مسکن تهران درباره آمار بانک مرکزی تشکیک کرده بودند. برخی از کارشناسان معتقدند در شرایط که نقدینگی در اقتصاد ایران به بیش از ۲۲۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده، بانک مرکزی برای مهار پول قصد جهت‌دهی نقدینگی به سمت بازار مسکن را دارد.