مقاومت مسکن در برابر سقوط ارز

مسعود سلطانی | شهرآرانیوز؛ روز گذشته خبر مصاحبه‌ای ازسوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور به صدر اخبار اقتصادی کشور رسید. مصطفی قلی‌خسروی اعلام کرد: «هم‌زمان با کاهش قیمت‌ها در بازار‌های موازی، شاهد سقوط چشمگیر قیمت مسکن هستیم.». این تیتر در تمامی رسانه‌ها و حتی شبکه‌های اجتماعی به‌سرعت دست‌به‌دست شد، اما آیا اکنون در بازار مسکن، کاهش قیمت رخ داده است یا سازندگان مسکن برای فروش به بازار هجوم برده‌اند؟

اگر انتظار داشته باشیم اتفاقی که در بازار دلار رخ داده است، به بازار مسکن هم به‌سرعت سرایت کند، دور از ذهن نیست که کاهش قیمت‌ها در این بازار نیز با همان سرعت رخ دهد. اما اگر با عینک واقع‌بینی به این بازار نگاه کنیم، متوجه خواهیم شد که کاهش نرخ‌ها در بازار املاک، نیازمند زمان بیشتری است؛ نکته‌ای که رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز در مصاحبه خود به آن اشاره کرده بود، اما آن بخش از گفته‌های او به تیتر خبر نرسید.

خسروی دیروز به‌صراحت اعلام کرد: به‌محض افزایش قیمت دلار، قیمت آپارتمان نیز افزایش می‌یابد، اما کاهش قیمت دلار بلافاصله منجر به کاهش قیمت مسکن نمی‌شود، زیرا انتظار بازگشت قیمت دلار به مدار صعودی، منجر به مقاومت بازار دربرابر کاهش قیمت‌ها خواهد شد.
او ادامه داد: با این حال رصد ما از وضعیت بازار مسکن، حاکی از این است که درصورت تداوم کاهش قیمت دلار و ماندگاری دلار بر روی قیمت متعادل، حتما با سقوط قیمت‌ها در بازار مسکن روبه‌رو می‌شویم. البته اقدامات دولت در کاهش قیمت دلار، می‌تواند قیمت مسکن را تحت‌تأثیر قرار دهد و از ادامه رشد قیمت‌ها در این بازار جلوگیری کند.

این مسئله را با رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد نیز درمیان گذاشتیم. از او درباره کاهش نرخ احتمالی در بازار و افزایش فایل‌های فروش فوری پرسیدیم علی مرادزاده در این‌باره به خبرنگار ما گفت: بازار‌های سرمایه‌ای بدون تردید روی یکدیگر تأثیر می‌گذارند. یعنی اگر نرخ دلار کاهش یابد، باید منتظر تأثیر آن بر بازار مسکن نیز باشیم. اما رفتار بازار اموال منقول با غیرمنقول، متفاوت است.

وی با اشاره به اینکه دلار و طلا مال منقول است، گفت: نوسانات و هیجانات در بازار اموال منقول به‌مراتب شدیدتر از بازار اموال غیرمنقول مثل زمین و مسکن است. درپی کاهش نرخ دلار، شاهد هجوم دلالان برای فروش بودیم، اما این اتفاق در بازار مسکن به این شکل رخ نمی‌دهد.

این کارشناس املاک در ادامه افزود: وقتی نرخ دلار افزایش پیدا می‌کند و انتظارات تورمی در بازار را تقویت می‌کند، سازندگان مسکن یا هرکسی که قصد فروش ملکی را دارد، میزان افزایش نرخ را محاسبه می‌کند و متناسب با آن، روی دارایی خود قیمت‌گذاری می‌کند. اما رفتار بازار در زمان کاهش نرخ دلار، به این شکل نیست.

مرادزاده با بیان اینکه کاهش نرخ در بازار مسکن منوط به تثبیت نرخ ارز در ارقام پایین به مدت چند ماه است، گفت: طی دو ماه گذشته شاهد رکود مطلق در بازار مسکن بودیم، زیرا قیمت‌ها به شکل چشمگیری افزایش یافته بود و همین امر، موجب کاهش قدرت خرید مردم شده بود، از این‌رو میزان معاملات، کاهش معناداری داشت. در یک ماه اخیر نیز بازار به‌دلیل انتظار برای نتیجه انتخابات آمریکا در رکود بود. اکنون نیز تا زمانی که نرخ واقعی دلار تثبیت نشود، بازار مسکن در رکود است.

وی با اشاره به کاهش قیمت مسکن گفت: اکنون در بازار مسکن، معاملاتی انجام می‌شود و حتی کاهش نرخ نیز رخ خواهد داد و این امر موجب شکسته شدن قیمت‌ها خواهد بود. اما نباید فراموش کنیم که اکنون خریداران، انتظار کاهش بیشتر قیمت دلار را دارند و دست از خرید کشیده‌اند. ازسوی دیگر، فروشندگان معتقدند دلار به نرخ قبلی بازخواهد گشت، از این‌رو میزان معاملات کم می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد ادامه داد: در این میان، ممکن است یک سازنده مسکن به‌دلیل بازپرداخت بدهی یا چک بانکی خود دست به فروش یک یا چند واحد آپارتمانی بزند یا سایر مردم به‌دلیل استیصال و نیاز مبرم مالی، دست به فروش با ارقام ناچیز بزنند. این اتفاق به‌ندرت رخ می‌دهد، اما موجب شکسته شدن قیمت‌های قبلی خواهد شد.

با این حال بررسی‌های شهرآرا نشان می‌دهد که آگهی‌های فروش فوری املاک بعد از کاهش نرخ دلار در سایت‌های انتشار دهنده آگهی‌های رایگان زیاد شده است؛ البته نرخ‌ها در این آگهی‌ها، حکایت از کاهش قیمت محسوسی ندارد. به نظر می‌رسد فروشندگان از عباراتی در آگهی‌های خود استفاده می‌کنند که خریداران را وارد بازار کرده، به‌نوعی برای ملک خود بازارگرمی کنند. «قیمت شکست»، «فورش فوری»، «زیر قیمت»، «بدهی مالی» و «تخفیف ویژه به خریداران واقعی»، بخشی از عبارات تحریک‌کننده تقاضا ازسوی این گروه از فروشندگان است.