روایت شهرآرا از وضعیت بازار مسکن بر اساس گزارش بانک مرکزی

مسعود سلطانی - کاهش قیمت مسکن با شیب ملایم ادامه دارد اما شیب کاهش تعداد معاملات حسابی تند شده است. بر اساس آمار بانک مرکزی، در شهریور امسال متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران 12.6میلیون تومان بود که در مقایسه با ماه قبل 2.8 درصد کاهش داشته است. تعداد معاملات مسکن نیز در مقایسه با ماه قبل 15.3 درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل 73 درصد کاهش یافته است. آمار بانک مرکزی برگرفته از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است. بنگاه‌های معاملات ملکی در مشهد و سایر شهرهای ایران به غیر از تهران معاملاتشان را به منظور فرار از مالیات در این سامانه ثبت نمی‌کنند. همین امر موجب شده است آمار بانک مرکزی در خلأ نظارتی، به تهران محدود شود.
با این حال، یک کارشناس املاک، معتقد است که روند بازار تهران در مراکز استان‌ها نیز تکرار می‌شود. صادق عابدزاده به شهرآرا می‌گوید: روند کاهش معاملات مسکن از خردادماه شروع شد و اکنون 4 ماه است که ادامه پیدا کرده است.
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک مشهد می‌افزاید: این روند قابل پیش‌بینی بود. بازار مسکن تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله عرضه و تقاضاست. اکنون اصلی‌ترین دلیل کاهش سه‌درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن تهران کاهش تقاضاست. با این حال، نباید از دیگر پارامتر‌های اثرگذار در بازار مسکن غافل شویم. عابدزاده ادامه می‌دهد: به طور معمول، کاهش فروش نفت و کاهش درآمد دولت روی بازار مسکن اثرگذار است. در سال 93 که ناگهان قیمت هر بشکه نفت از 103 دلار به حدود 50 دلار رسید، شاهد رکود در بازار مسکن نیز بودیم اما برای مشاهده تأثیر کاهش صادرات نفتی دست‌کم نیازمند 10ماه زمان هستیم.
وی می‌افزاید: طبق آمارها در شهریورماه 97 میزان صادرات نفت حدود 2.5 میلیون بشکه در روز بود و در اردیبهشت‌ماه امسال به حدود 300 هزار بشکه در روز رسید. از همین رو، ‌کاهش درآمدهای دولت تأثیر خود را در نیمه دوم سال نشان می‌دهد و باید منتظر تداوم رکود در بازار مسکن باشیم. این کارشناس بازار مسکن شرایط رکود را زمان مناسبی برای خرید خانه می‌داند و می‌گوید: مردم زمانی که قیمت‌ها رو به افزایش است به سمت خرید می‌روند که این کار اشتباه است. زمان کاهش قیمت‌ها بهترین زمان برای خرید و سرمایه‌گذاری است.

تقاضای برای خانه‌های زیر 60 متر
بر اساس آماری که بانک مرکزی از معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه ارائه کرده است ساختمان‌های تا 5 سال ساخت 40.8 درصد کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. با این حال، تعداد فروش آپارتمان‌های تا 5 سال ساخت در مقایسه با شهریور سال گذشته 3درصد کاهش را نشان می‌دهد اما در عوض واحدهای 6 تا 15 سال آمار فروش بیشتری نسبت به شهریور سال گذشته دارند. آن‌طور که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد واحدهای با قیمت 7.5 تا 9 میلیون تومان برای هر متر مربع 11.8 درصد کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که 56.1 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (12.6 میلیون‌تومان) معامله شده‌اند.
همچنین واحدهای مسکونی 50 تا 60 متر معادل 15.7 درصد سهم در کل معاملات مسکن شهر تهران در ماه شهریور را دارد. همچنین واحدهایی که میانگین کل قیمت آن‌ها 300 تا 400 میلیون تومان بوده در ماه شهریور بیشترین متقاضی را برای خرید داشته است. واحدهایی با قیمت 300 تا 400 میلیون تومان حدود 15.6 درصد کل معاملات را به خود اختصاص داده است. این آمار حکایت از آن دارد که کاهش قدرت خرید مردم باعث شده سراغ واحدهای کوچک‌تر بروند به نحوی که تعداد معاملات در بازار تهران در مناطقی که از آن با نام محلات بورسی یاد می‌شود بیشتر بوده است. منظور از محلات بورسی، محلاتی است که در آن خانه‌های متراژ پایین بیشتر یافت می‌شود. این اتفاق می‌تواند زنگ خطری برای مسئولان امر باشد زیرا عمده خانه‌های متراژ پایین به شکل قولنامه‌ای معامله می‌شود و همین امر زمینه بروز اختلافات حقوقی و فروش ملک به چند نفر را فراهم
می‌کند.

اوضاع نیمه نخست و پیش‌بینی نیمه دوم سال
بانک مرکزی همچنین آمار مسکن مربوط به نیمه نخست امسال را منتشر کرده که بر اساس آن، تعداد معاملات مسکن در 6 ماه ابتدایی امسال معادل 32.4 هزار واحد مسکونی است. به این ترتیب، تعداد معاملات نیمه نخست امسال مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 56.7 درصد کاهش را نشان می‌دهد. همچنین میانگین قیمت شش‌ماهه مسکن در شهر تهران معادل 12.7 میلیون تومان است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 88.4 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
بررسی شاخص کرایه مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری کشور در شهریورماه سال جاری حاکی از رشد اجاره‌بهاست که این رشد به‌ترتیب معادل 31.4 و 29.8درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل
است.
با توجه به فرایند رو به رشد بازار سرمایه و هجوم سرمایه‌ها به بورس تا پایان سال انتظار ورود نقدینگی به بازار مسکن وارد نشود. از سمتی دولت با همکاری بانک مرکزی میزان سود سپرده بانکی را افزایش خواهد داد و سپرده بانکی را به رقیبی دیگر برای بازار مسکن تبدیل خواهد کرد. همچنین مرور تجربه روندها و نمودارهای دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن حکایت از آن دارد که حداقل رکود فعلی به مدت 2 سال تداوم داشته باشد. قضاوت درباره میزان رشد بازار مسکن در نیمه دوم سال آسان نیست زیرا نیمه دوم سال همراه با رویدادهای مهم در عرصه اقتصاد سیاسی است. به رغم این موضوع می‌توان با قطعیت گفت رشد بازار مسکن حتی کمتر از نرخ سپرده بانکی خواهد بود.