روند تورم با هجوم سفته بازان در بازار مسکن شتاب گرفت

مسعود سلطانی | شهرآرانیوز؛  رشد انفجاری قیمت‌ها در بازار‌های مالی و سرمایه گذاری معمولا مثل دومینو اتفاق می‌افتد. هر چند فلاسفه معتقدند دور باطل است، اما دور افزایش قیمت‌ها در اقتصاد ایران همواره تکرار می‌شود. ابتدا افزایش نرخ دلار اتفاق می‌افتد و بعد از آن طلا، خودرو، مسکن، بورس و سایر کالا‌ها و اموال سرمایه‌ای افزایش قیمت را تجربه می‌کنند. در آبان افزایش قیمت دلار را تجربه کردیم و دیروز بانک مرکزی از افزایش ۶.۸ درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران تنها در یک ماه آبان خبر داده است.

اوایل آبان بود که شاهد رشد قیمت ارز در بازار آزاد بودیم و دلار در آبان وارد کانال ۳۶ هزار تومانی هم شد، اما با تمهیدات بانک مرکزی مبنی بر سامان دهی به بازار متشکل ارزی و همین طور انتشار اوراق سرمایه گذاری طلا، توانست قیمت دلار و طلا را مهار کند به نحوی که دلار کار خود را در آبان با ۳۲ هزار و ۷۶۶ تومان آغاز کرد و در پایان این ماه به ۳۵ هزار و ۲۰۰ تومان رسید.

سونامی دلار روی بازار مسکن خراب شد

اتفاقات حاکم بر بازار دلار مثل یک سونامی، بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داد. بانک مرکزی در گزارش «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» که روز گذشته منتشر شد از افزایش ۶.۸ درصدی معادل ۳ میلیون تومان متوسط قیمت مسکن و همین طور افزایش ۴۷.۸ درصدی تعداد معاملات مسکن در یک ماه آبان خبر داده است.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که بیشترین تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی مربوط به واحد‌های کم متراژ بوده که قیمتشان از متوسط قیمت مسکن در تهران پایین‌تر است. بر اساس این گزارش ۵۸.۶ درصد واحد‌های مسکونی معامله شده، قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی یعنی ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان داشته اند. ۴۸.۹ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته اند.

بیشترین تقاضا برای خرید واحد‌های کم متراژ بوده است. بر اساس آمار بانک مرکزی ۱۵.۳ درصد معاملات مربوط به واحد‌هایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متری است. همچنین به طور کل ۵۶.۵ درصد واحد‌های معامله شده متراژشان کمتر از ۸۰ متر بوده است. با توجه به اینکه آمار معاملات مسکن در کلان شهر‌ها منتشر نمی‌شوند، معمولا آمار‌های بانک مرکزی برای تحلیل بازار مسکن در مشهد مورد استناد قرار می‌گیرد. البته در این میان فعالان بازار مسکن معتقدند که بازار ملک در کلان شهر‌ها رفتاری مشابه تهران دارد.

نسبت تحولات بازار مسکن با انتظارات تورمی

محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن مشهد درباره وضعیت معاملات مسکن در بازار مشهد و نسبت آن با گزارش بانک مرکزی به شهرآرا می‌گوید: معمولا وضعیت معاملات در بازار مشهد یک سایه از اتفاقاتی است که در تهران رخ می‌دهد. بازار مسکن تهران پرچمدار این بازار در کشور است و با فاصله زمانی کوتاهی آنچه که در تهران رخ داده است در مشهد نیز اتفاق می‌افتد. به عنوان مثال پیش بینی ما از رشد تعداد معاملات در بازار مسکن مشهد در ماه آبان حدود ۲۵ درصد است که این رقم کمی عقب‌تر از رشد ۴۷ درصدی تعداد معاملات در تهران است.

وی علت اصلی افزایش قیمت و افزایش تقاضا در بازار مسکن را رشد نرخ دلار می‌داند و در این باره می‌گوید: افزایش تعداد معاملات و تقاضا به دلیل جو روانی ناشی از افزایش قیمت دلار بود. رشد قیمت دلار باعث به وجود آمدن انتظارات تورمی در بازار مسکن و البته افزایش تقاضا‌های مصرفی و همین طور سوداگرانه در این بازار شد.

کارشناس بازار مسکن، ادامه می‌دهد: به وجود آمدن انتظارات تورمی در بازار مسکن باعث شد مردم این احتمال را بدهند که افزایش قیمت در بازار مسکن به وجود آید. از این رو سرمایه شان را از بازار‌های موازی خارج کردند و وارد بازار مسکن شدند. به طور طبیعی افزایش تعداد معاملات و تقاضا منجر به افزایش قیمت هم می‌شود.

معاملات مسکن گره می‌خورد

سیف الدین، ضمن بیان اینکه در بازار مسکن شاهد رکود تورمی هستیم، می‌گوید: در ماه‌های گذشته با نبود تقاضا در بازار مسکن باز هم شاهد افزایش قیمت در این بازار بودیم و این یعنی رکود تورمی داشته ایم. متأسفانه تجربه نشان داده است که بازار مسکن زمانی رونق می‌گیرد که سفته باز‌ها وارد این بازار شوند. الان نیز این اتفاق رخ داده است. علاوه بر این به طور سنتی بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال و شب عید داغ‌تر می‌شود و از دی شاهد رشد تعداد معاملات در این بازار هستیم.

وی ادامه می‌دهد: با این حال، معتقدم افزایش نا اطمینانی‌ها و ریسک غیر اقتصادی به وجود آمده ناشی از مسائل سیاسی در عرصه بین الملل در کشور باعث می‌شود که عرضه کنندگان مسکن قیمت‌ها را افزایش بدهند و همین منجر به گره خوردن معاملات مسکن شود. به نحوی که طی ماه‌های آینده شاهد کاهش تعداد معاملات مسکن نیز باشیم. این کارشناس معاملات مسکن ادامه داد: کسانی که به دنبال تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود هستند با توجه به ترس از احتمال افزایش قیمت ها، قیمت واحد خود را بالاتر اعلام خواهند کرد و این چرخه باعث خواهد شد معاملات به سرانجام نرسد. از این رو ممکن است در ماه جاری و آینده با وجود رشد قیمت‌ها تعداد معاملات افزایش معناداری نداشته باشد.

رشد ۱۵ درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق مشهد

حسن غفاریان، کارشناس املاک مشهد، نیز درباره آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی می‌گوید: بنده آمار اعلامی بانک مرکزی را با منطقه قاسم آباد مشهد که در آن فعالیت دارم مقایسه می‌کنم و به نظر آمار درست است. البته برآورد ما از افزایش قیمت در این منطقه در ماه مهر بیش از ۱۵ درصد بوده است و تعداد معاملات نیز در مقایسه با مهر بیش از ۵۰ درصد رشد کرده است.

وی ادامه‌ می‌دهد: واحد‌های مسکونی در محدوده قاسم آباد اغلب حدود یک و نیم تا ۳ میلیارد تومان قیمت دارند و از نظر متراژ، اغلب متوسط هستند از این رو مشتریان بیشتری قدرت خرید این واحد‌ها را دارند و تقاضا در این منطقه در مقایسه با مناطق گران‌تر مشهد بیشتر است.
این کارشناس املاک مشهد ضمن بیان اینکه وضعیت بازار مسکن در منطقه ۱۰ و ۱۲ مشهد را با شبکه‌ای منسجم از چند دفتر املاک رصد می‌کند، می‌گوید: رشد بیشتر تقاضا برای واحد‌های مسکونی در منطقه ۱۰ و ۱۲ منجر به افزایش بیشتر قیمت‌ها در این منطقه در مقایسه با میانگین اعلام شده از سوی بانک مرکزی شده است.

سرمایه گذاران کوتاه مدت هنوز وارد بازار نشده اند

سلیمان جعفری، مشاور املاک و فعال در محدوده بولوار پیروزی مشهد نیز درباره وضعیت بازار مسکن و رشد قیمت‌ها بیان می‌کند: رشد قیمت‌ها و رشد تعداد معاملات در منطقه ما کمتر از نرخ اعلام شده از سوی بانک مرکزی بوده است.
وی ادامه‌ می‌دهد: به نظر می‌رسد در آبان بیشتر افرادی سراغ خرید واحد‌های مسکونی آمده اند که دارای ملک بوده اند و برای تبدیل به احسن شدن ملکشان اقدام کرده اند. همچنین افرادی که قصد سرمایه گذاری بلند مدت در این بازار را داشتند نیز برای خرید اقدام کرده اند.

این مشاور املاک مشهد می‌افزاید: به نظر می‌رسد باتوجه به اینکه هنوز شیب رشد قیمت‌ها ملایم است، سرمایه گذاران کوتاه مدت و کسانی که قصد سوداگری سریع در بازار ملک را دارند هنوز وارد بازار نشده اند. در صورت تنظیم نشدن به موقع بازار امکان رشد بیشتر قیمت‌ها و تعداد معاملات وجود دارد. دولت برای مهار این بازار باید از اهرم‌های مالیاتی قوی تری استفاده کند.
کارشناسان اقتصادی معتقدند با توجه به شتاب گرفتن روند رشد قیمت مسکن اجرای مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند یکی از راهکار‌های مناسب برای کنترل سفته بازی دراین بازار باشد.