آمارسازی بانک مرکزی در مسکن؟

مسعود سلطانی - ظاهرا آمار‌ها نشان می‌دهد نبض بازار مسکن این روز‌ها تندتر می‌زند. علت افزایش هیجان در این بازار روشن نیست و در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. اوایل دی‌ماه بانک مرکزی گزارشی از تحولات بازار مسکن در تهران منتشر کرد و مدعی شد که تعداد معاملات مسکن تهران در آذرماه امسال نسبت به آبان‌ماه ۱۳۴ درصد افزایش پیدا کرده و به بیش از ۹۰۰۰ معامله رسیده است. چیزی که تا ۶ ماه قبل از آن بی‌سابقه بود. همچنین بانک مرکزی از افزایش ۸ درصدی قیمت مسکن تهران در آذرماه خبر داد.

بلافاصله بعد از انتشار این گزارش، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شمیران در مصاحبه با روزنامه فرهیختگان اعلام کرد: «افزایش قیمت‌ها در منطقه صحت ندارد و روند کاهشی بوده است». مصطفی قلی‌خسروی تصریح کرد: «نمی‌دانم آن‌هایی که قیمت‌ها را مصنوعی تغییر می‌دهند، به چه هدفی می‌خواهند در بخش مسکن برسند؟ من نمی‌دانم این‌هایی که می‌گویند در یک‌ماه هر مترمربع مسکن ۷ میلیون تومان افزایش قیمت داشته است، این آمار‌ها را از کجا آورده‌اند؟ سؤال اینجاست که چه کسانی این آمار‌ها را به‌روزرسانی می‌کنند؟ وقتی ما به‌عنوان مشاوران املاک که در کف بازار هستیم، می‌گوییم قیمت‌ها بالا نرفته است، این توهم نیست، ما واقعیت را روزانه لمس می‌کنیم؛ اما کسانی که آمار‌ها را سیاسی کرده‌اند، قطعا اهداف دیگری دارند و شاید هم می‌خواهند به‌طور مصنوعی به مردم تلقین کنند که مسکن در رکود نیست».

بانک مرکزی درباره این انتقادات هیچ‌گونه موضع‌گیری نداشته است و بیشتر رسانه‌ها نیز بدون توجه به غیرواقعی بودن آمار اعلامی از سوی بانک مرکزی تنها به انتشار اخباری که منبع آن بانک مرکزی هستند، اکتفا کرده‌اند.

گزارش تحولات مسکن در دی‌ماه
بانک مرکزی گزارش جدیدی از تحولات بازار مسکن در تهران منتشر کرده است. بر اساس این گزارش تعداد معاملات مسکن تهران با ۱/۱۲ درصد افزایش در دی‌ماه به ۱۰۶۸۷ معامله رسیده و قیمت متوسط مسکن در تهران نیز با ۱/۲ درصد افزایش به ۱۳ میلیون و ۸۰۹ هزار تومان رسیده است.

لازم به ذکر است که گزارش بانک مرکزی با استفاده از اطلاعات سامانه جامع معاملات املاک تهیه می‌شود و اطلاعات این سامانه تنها به تهران خلاصه می‌شود، چراکه بنگاه‌های معاملات املاک در مشهد و سایر شهرستان‌ها تمام معاملاتشان را در این سامانه ثبت نمی‌کنند. با وجود این، بررسی گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران می‌تواند تصویری حدودی از وضعیت بازار مسکن در سایر کلان‌شهر‌ها به‌ویژه مشهد در اختیار قرار دهد.

به آمار بانک مرکزی شک کنیم؟
برای کسب اطلاع از واقعیت ماجرا درباره وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن سراغ علی عقیلی، کارشناس اقتصادی و مدرس دانشگاه، رفتیم. او پیش از هر چیز نکته مهمی را بیان می‌کند: «مسئولان اتحادیه صنفی در بخش مسکن، در بازار مسکن فعال هستند، پس تأیید کردن گزارش‌های بانک مرکزی درباره افزایش قیمت‌ها به نفع آن‌هاست. با این حال برخی از فعالان صنفی نیز واقعیت بازار را بازگو می‌کنند».

عقیلی در پاسخ به این سؤال که آیا واقعا گزارش‌های بانک مرکزی از بازگشت رونق به بازار صحت دارد، می‌گوید: برای ارائه پاسخ روشن به این سؤال باید به سایر موضوعات هم توجه کنیم. با سیاست‌های پولی اخیر بانک مرکزی منتظر بالا رفتن پایه پولی و افزایش نقدینگی در کشور هستیم. این سیاست‌ها به خلق پول بیشتر منجر می‌شود.

وی ادامه می‌دهد: در شرایطی که سود سپرده‌های بانک کاهش پیدا کرده، بازار سرمایه از ابتدای سال تاکنون بیش از ۱۱۵ درصد رشد کرده، به نحوی که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان رشد بازار حبابی است و قیمت سهام بسیاری از شرکت‌ها بر اثر تقاضا و نه سوددهی عملیاتی شرکت‌ها بالا رفته است.

این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: در شرایطی که بازار بورس به مرحله اشباع نزدیک شده است و بانک‌ها نیز با خروج پول مواجه شده‌اند، به نظر می‌رسد هدف دولت این است که نقدینگی را به سمت بازار مسکن هدایت کند. بازار‌های موازی مسکن هم در شرایطی است که دیگر کسی به سمت آن‌ها نمی‌رود.

عقیلی تصریح می‌کند: معتقدم دولت می‌خواهد توازنی بین بازار سرمایه و بازار مسکن ایجاد کند. با وجود این، دولت تاکنون برای مصرف‌کنندگان واقعی مسکن کار مؤثری انجام نداده است. تلاش دولت و بانک مرکزی برای جهت‌دهی به بازار مسکن به‌وسیله بازی با آمار یا سایر اقدامات روشن است. این کار برای سوق دادن سپرده‌های بانکی به بازار مسکن است، اما این کار تقاضای سوداگرانه در این بازار را افزایش می‌دهد.

وی بیان می‌کند: جهت‌گیری نقدینگی به سمت بازار مسکن برای دولت بهتر است. اگر این پول به سمت بازار ارز بیاید، تبعات تورمی وحشتناکی خواهد داشت و ممکن است اقتصاد ایران را ونزوئلایی کند. این موضوع دقیقا در نقطه مقابل سیاست‌های دولت مبنی بر کنترل تورم است.

تناقض میان آمار مسکن با آمار چک‌های رمز‌دار
این کارشناس اقتصادی با اشاره به گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران، می‌گوید: گزارش تحولات مسکن تهران در آذرماه که حکایت از رشد ۱۳۴ درصدی معاملات داشت، خیلی عجیب بود. گزارش تحولات مسکن در دی‌ماه نیز با واقعیت بازار هم‌خوانی ندارد. حجم چک‌های رمز‌دار بین‌بانکی گزارش مسکن بانک مرکزی را تأیید نمی‌کند.

وی توضیح می‌دهد: یکی از اصلی‌ترین کاربرد‌های چک‌های رمزدار بین بانکی در معاملات مسکن است. حجم چک‌های رمزدار بین‌بانکی در دی‌ماه امسال نسبت به دی‌ماه سال گذشته ۴۳ درصد کاهش داشته است. این یعنی معاملات حدود ۵۰ درصد نسبت به ماه مشابه در سال ۹۷ کاهش داشته است، اما آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در دی‌ماه امسال از افزایش ۵۷ درصدی معاملات نسبت به دی‌ماه سال ۹۷ خبر داده است که این اتفاق دور از انتظار است. وی بیان می‌کند: به نظر می‌رسد که نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت کرده است، با این حال آنچه که بانک مرکزی گزارش کرده، دور از انتظار است و به نظر می‌رسد این آمار به‌منظور جهت‌دهی به بازار تنظیم شده است.