بررسی پیامد‌های کاهش سود بانکی بر بازار مسکن افزایش ۳۵ درصدی قیمت مسکن/ سال سخت برای مستأجر‌ها

 

سعیده ساجدی‌نیا/شهرآرانیوز - طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، در کل کشور ۶۴۷۲ قرارداد اجاره در فروردین۹۹ امضا شده که نسبت به ماه قبل، ۷۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۶ درصد کمتر بوده است. این آمار بیانگر آن است که در فروردین بازار ملک به‌طور کامل متوقف شده و سیگنال‌های قیمتی گویای وضعیت واقعی آن باشد.
مشاوران املاک می‌گویند از روز شنبه ۳۰ فروردین که منع فعالیت دفاتر املاک برداشته شده، عمده مراجعات برای آگاهی از وضعیت فعلی بازار انجام شده و کمتر کسی تمایل به انعقاد قرارداد قطعی دارد. در همین حال مالکان نیز تحت تاثیر وضعیت نامعلوم آینده بازار با توجه به شرایطی که کرونا ایجاد کرد و عدم قطعیت در شرایط اقتصاد کلان و نامعلوم بودن آینده نرخ ارز، کمی نرخ‌ها را افزایش داده‌اند.

افزایش ۴۲ درصدی قیمت مسکن
گزارش‌ها حاکی از آنست که با وجود کاهش حجم معاملات مسکن، بازار پایتخت و کلانشهر‌ها همچون مشهد از رشد قیمت‌ها بی‌نصیب نماند و میانگین قیمت مسکن نسبت به اسفند سال قبل ۳۵ تا ۴۲ درصد بالا رفت.
حالا از زمان اعلام کاهش سود بانکی ورق در حال برگشتن است و پیش‌بینی می‌شود کاهش جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها با انتقال بخشی از نقدینگی به بازار‌های مسکن، بورس و ارز همراه می‌شود، زیرا سپرده‌گذارانی که مبالغ درشت در بانک‌ها گذاشته‌اند پول خود را خارج می‌کنند و به خرید دارایی‌های ثابت اختصاص می‌دهند و بازار ملک در چنین شرایطی جزو اهداف سرمایه‌گذاری است.
با این حساب، این نگرانی وجود دارد که هجوم سرمایه‌ها به بازار‌های مسکن و ارز منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

تغییر وضعیت بازار اجاره؛ رهن کمتر و اجاره بیشتر
علاوه بر این، کارشناس اقتصادی بر این باورند که کاهش نرخ سپرده‌های بانکی موجب برهم خوردن تعادل نسبت ودیعه با اجاره ماهیانه و رشد تعداد قرارداد‌های خرید و فروش نیز خواهد شد. در بخش اجاره معمولا صاحب‌خانه‌ها نرخ تورم و سود سپرده‌های بانکی را در محاسبات رهن و اجاره ماهیانه مدنظر قرار می‌دهند. بدین صورت که هرچه سود بانکی پایین‌تر برود، تمایل به دریافت پول پیش (رهن)، کمتر می‌شود و مالکان ترجیح می‌دهند به جای مبلغ رهن، اجاره ماهیانه دریافت کنند، زیرا در این شرایط مالکانی که مبلغ رهن را در بانک سپرده‌گذاری می‌کنند با کاهش نرخ سود بانکی، دیگر سپرده‌گذاری برایشان نفع اقتصادی ندارد و این در حالی است طبق عرف معمول همچنان هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود.

جایگزینی اجاره به‌جای رهن پیامد کاهش سود بانکی
صادق عابدزاده که مدت ۱۱ سال رییس و عضو هیات مدیره اتحادیه املاک مشهد بوده است، در تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن و تأثیر کاهش سود بانکی بر آن، می‌گوید: در بخش رهن و اجاره بی‌تردید مالکان بیشتر تمایل به گرفتن اجاره پیدا خواهند و دیگر مبلغ رهن توجیه اقتصادی ندارد و تأثیر این اتفاق در همین روز‌ها هم محسوس است، اما با پایان یافتن ماه رمضان و آغاز فصل جابه‌جایی‌ها نمایان‌تر می‌شود.

سال سختی در انتظار مستأجرهاست!
این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: این در حالی است اجاره واحد‌ها همیشه از بازار خرید و فروش عقب‌تر بوده و این مسئله افزایش تورم بر میزان اجاره‌بها‌ها را نیز به‌دنبال خواهد داشت و متأسفانه پیش‌بینی می‌شود امسال مستأجر‌ها با مشکل بیشتری مواجه شوند. علاوه بر این کم شدن نرخ سود سپرده‌های بانکی موجب شده سرمایه‌گذاران به‌تدریج نقدینگی خود را از بانک‌ها خارج کنند و به سمت بازار‌های سفته‌بازی سوق پیدا کنند، چون بازار‌های مولد توجیه ندارد. سفته‎بازی یعنی بازار مسکن، ارز، طلا و ... و به این ترتیب با افزایش میزان تقاضا و در پی آن افزایش قیمت‌ها مواجه خواهیم شد.

بازار خرید و فروش رونق می‌گیرد، قیمت‌ها افزایش
عابدزاده با اشاره به رکود تورمی در بازار مسکن اضافه می‌کند: بر این اساس ممکن است حجم معاملات کمتر شود، اما با توجه به افزایش سقف وام‌های خرید به‌ویژه برای خانه‌اولی‌ها در کلانشهر‌ها و تهران بین ۲۰۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان به‌نظر می‌رسد بازار خرید و فروش به نسبت رونق بگیرد و باز هم با تقاضای بیشتر در یک بازه زمانی چند ماهه انتظار بیشتر شدن قیمت‌ها دور از ذهن نیست!

۸۰ مشاوران املاک اجاره‌نشینند و با بالابردن قیمت‌ها متضرر می‌شوند
رییس سابق اتحادیه املاک مشهد در واکنش به آن‌ها که مشاوران املاک را مقصر اول و آخر افزایش قیمت‌ها معرفی می‌کنند، می‌گوید: آن‌هایی که چنین استدلال‌هایی می‌آورند، کسانی هستند که یا هیچ تجربه‌ای در روند بازار ندارند و یا افرادی هستند که برای رسیدن به منافع خودشان در پوشش مشاور فعالیت می‌کنند. زیرا نقش اصلی مشاور املاک این است که تا می‌تواند قیمت‌ها را تعدیل کند تا به انتفاع برسد. این در حالی است که ۷۰ تا ۸۰ درصد مشاوران اجاره‌نشین هستند و بنابراین با بالابردن قیمت‌ها دوطرفه متضرر می‌شوند.
او با بیان اینکه بازار خیلی فراتر از این حرف‌های غیرکارشناسی است که مشاور املاک بتواند تأثیری در قیمت‌ها داشته باشد، اظهار می‌کند: آیتم‌های تخصصی مانند قیمت تمام‌شده مصالح، دلار، نفت، وضعیت بازار‌های مشابه و رقیب و ... قیمت بازار مسکن را تعیین می‌کند و در این میان مشاوران املاک تنها یک واسطه هستند. در همین مدت تعطیلات کرونایی حجم معاملات کم شد، اما قیمت مسکن افزایش یافت و همین کاهش آمار خرید و فروش گویای این است که مشاوران نقشی در این زمینه ندارد.
اما تحلیل عابدزاده درباره علت افزایش قیمت‌ها این است که پیش‌بینی‎‌ها در رابطه با وضعیت اقتصادی کشور مزید بر علت در شرایط موجود شده است. زیرا کارشناسان معتقدند بودجه دولت کم است و دولت برای تأمین کسری موجود یا باید از بانک مرکزی استقراض کند که این اتفاق، تورم را در پی خواهد داشت. گزینه دیگر برای این کمبودها، افزایش قیمت دلار است که به این ترتیب مصالح ساختمانی مانند آهن، میلگرد و سیمان دچار افزایش قیمت می‌شوند و باز هم تورم در بازار رقم می‌خورد.

انتظارات تورمی تعیین‌کننده شرایط بازار است
این کارشناس با اشاره به اینکه با دو نوع تورم در بازار مواجهیم؛ یکی تورم و دیگری انتظارات تورمی، توضیح می‌دهد: فضای موجود بازار مبتنی بر انتظارات تورمی است. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران مقتصد سرمایه خود را به بازار مسکن می‌آورند، زیرا بر این باورند که قیمت‌ها در این بخش رو به افزایش است و از طرفی سرمایه‌گذاری در این بازار نیز مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری است و بنابراین تقاضا بیشتر شده و به افزایش قیمت‌ها منجر خواهد شد. بخشی از صندوق‌ها هم سرمایه خود را در این بازار به گردش درمی‌آورند. علاوه بر این قیمت دلار و کاهش قیمت نفت هم بر روی مصالح تأثیر می‌گذارد و همه این موارد افزایش تورم در بخش مسکن را به‌دنبال خواهد داشت.

مسکن مشهد افزایش ۳۵ درصدی قیمت‌ها را تجربه کرد!
عابدزاده به افزایش ۴۲ درصدی قیمت مسکن در تهران اشاره کرده و می‌گوید: هر اتفاقی در تهران می‌افتد، در یک بازه زمانی دو تا سه ماهه در کلانشهر‌ها و حداکثر ۹ ماه بعد در سایر نقاط کشور رخ می‌دهد، به طوری‌که در یکی دو ماه اخیر، مسکن، افزایش ۳۰ تا ۳۵ درصدی قیمت‌ها را در بازار مشهد تجربه کرد!

۶ ماه اول بورس و بعد مسکن مقصد سرمایه‌گذاری
مسکن مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری است، اما میزان نقدشوندگی‌ش دیرتر است. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای همیشه با برنامه وارد بازار می‌شوند و پیش‌بینی می‌شود انتظارات از بورس در ۶ ماهه نخست همچنان مثبت باشد. در این میان افرادی که تجربه و تخصص خاصی ندارند، بی‌تردید سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به عنوان ایمن‌ترین مسیر انتخاب می‌کنند و انتظار می‌رود ۳۰ تا ۴۰ درصد سرمایه‌ها به سمت مسکن شناور شود.