اتفاقی مهم در بازار ملک که در بین اخبار گم شد

مدت‌هاست که «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به محل اختلاف بین شورای نگهبان و مجلس تبدیل شده بود که به تازگی ماده یک این طرح به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید.

بر اساس ماده یک این طرح مقرر شد، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع اعم از عمری و رقبی برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول و وقف و عقد رهن و همچنین عقود مفید منافع اموال مذکور برای بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام تمامی اعمال حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد ادله‌ای راجع به آن‌ها در بخشی که مفید موارد مذکور است نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نیست و فاقد اعتبار است. جز دعاوی استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعاوی حقوقی یا تقاضا در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن در بخشی که مفید موارد مذکور است، از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست و همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون سازمان نامیده می‌شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

هدف از تدوین این طرح حل مشکل فروش یک ملک با دو سند و اعتبارزدایی از مبایعه‌نامه‌ها و همچنین جلوگیری از پولشویی‌های عظیم بود چراکه تا پیش از این ممکن بود یک ملک به دو یا چند نفر فروخته شود و پرونده‌های شکایت بسیاری را ایجاد کند.

بنابراین طبق این مصوبه اگر ملکی به صورت مبایعه‌نامه‌ای خریدوفروش شود، خریدار آن نمی‌تواند حق اعاده مالکیت کند و هیچ اهرم قانونی نمی‌تواند او را کمک کند. در واقع باید تمامی خریدوفروش‌های ملک در همان لحظه در سامانه‌ای که در آینده اعلام خواهد شد، ثبت و ضبط شوند.

تمامی دارندگان املاک مبایعه‌نامه‌ای که تا پیش از این ثبت و ضبط شده‌اند، دو سال فرصت دارند تا پس از راه‌اندازی سایت مربوط به این موضوع، نسبت به ثبت ملک و دریافت سند اقدام کنند. البته دولت هم دو سال فرصت صدور سند را داده است که در مجموع ۴ سال زمان خواهد برد.

هرچند تا یک‌سال پس از تصویب این قانون، سازمان ثبت فرصت راه‌اندازی سامانه مربوط به آن را دارد، اما توصیه می‌شود که افراد از خرید املاک مبایعه‌نامه‌ای حتی‌المقدور خودداری کنند.

اجرای درست این مصوبه می‌تواند تا حد بسیار زیادی کلاهبرداری در بازار ملک را کاهش دهد چراکه نه‌تنها مردم عادی املاک مبایعه‌نامه‌ای را قبول نخواهند کرد بلکه دیگر نمی‌توان یک ملک را به دو یا چند نفر فروخت.

تا پیش از تصویب مصوبه «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پیش‌فروش ملک به صورت مبایعه‌نامه در کشور انجام می‌شد. اما حالا با این مصوبه مشکلاتی برای پیش فروش به وجود خواهد آمد. چرا؟

قوانین مربوط به پیش‌فروش ملک در قانون اساسی دیده شده است، اما شرایط آن به قدری دشوار است که عملاً قابلیت اجرا شدن ندارد به همین دلیل افراد این مشکل را با مبایعه‌نامه‌ها حل کرده بودند.

با فاقد اعتبار شدن مبایعه‌نامه‌ها، بازار پیش‌فروش ملک نیز دچار مشکلات عمده‌ای می‌شود. به نظر می‌رسد مسئولان قانونگذار باید فکری اساسی برای این حوزه نیز داشته باشند.

اما سؤال اصلی در مورد املاک قولنامه‌ای است. تکلیف این املاک چه خواهد شد؟

وزارت مسکن و شهرسازی پیش از این نیز تمامی دارندگان املاک را ملزم به ثبت اطلاعات ملک خود در سامانه املاک و اسکان کشور کرده بودند، چه املاک دارای سند و چه املاک قولنامه‌ای.

بنابراین بهتر است دارندگان املاک قولنامه‌ای نیز علاوه بر ثبت در این سامانه نسبت به ثبت محضری ملک خود اقدام کنند.