تأثیر کاهش قیمت دلار بر خرید و اجاره مسکن | قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش می‌یابد؟

سعیده ساجدی‌نیا | شهرآرانیوز - این تبلیغات در شرایطی در سایت‌های مختلف ثبت شده است که دست‌کم در چند ماه گذشته، عرضه در مقابل تقاضا آن‌چنان کم بود که خود سبب افزایش قیمت‌ها شده بود و به‌نظر می‌رسد هیجانات ناشی از نتایج انتخابات آمریکا به قیمت سکه و دلار ختم نشده و حالا بازار مسکن هم تحت‌تأثیر این انتخابات قرار گرفته است. در نتیجه در روز‌هایی که جو کاهش قیمت بر بازار‌های مختلف مسلط شده، حالا بازار مسکن هم شاهد واکنش‌های لحظه‌ای است.

بررسی وضعیت بازار‌های مالی از آن حکایت دارد که جو روانی حاکم در پی انتخاب «جو بایدن»، نامزد ریاست‌جمهوری آمریکا، بر روند عرضه و تقاضا در بازار‌های مختلف تأثیر گذاشته است و تا این لحظه روند بازار دلار، سکه و طلا و خودرو با ریزش‌های چشمگیر خود، خریداران، فروشندگان و دلالان را غافل‌گیر کرده است.
به باور کارشناسان، تا زمانی که تولید عمومی اقتصاد ایران در ظرفیت معقولی قرار نگیرد، همیشه از وقایع سیاسی مانند انتخابات آمریکا تأثیر روانی ناگهانی می‌گیرد. بر این اساس آنچه در محافل عمومی و بازار پیش از اعلام نتایج این انتخابات زمزمه می‌شد، این بود که با انتخاب بایدن و روی کار آمدن دمکرات‌ها و صحبت‌هایی که درباره بازگشت به برجام می‌شود، قیمت ارز و سکه و به‌تبع آن خودرو و مسکن نیز شاهد ریزش‌هایی خواهد بود که البته نمی‌توان طول مدت این تغییرات کاهشی را در بازار پیش‌بینی کرد.

بررسی روند تاریخی بازار مسکن نشان می‌دهد که به‌طور کلی این بازار به‌واسطه ماهیت دیرنقدشوندگی، واکنش دیرهنگام به تغییر و تحولات سایر بازار‌ها دارد، اما اکنون به‌دلیل نوسانات شدید بازار‌های اقتصادی، بازار مسکن، این سنت همیشگی را کنار زد و واکنش زودهنگام به تحولات داشت.

به‌استناد بررسی‌های میدانی در فاصله چند روز پس از ریزش بازار‌های اقتصادی، تقاضای غیرمصرفی بازار ملک نیز واکنش نشان داده و فروکش‌کردن بازار‌هایی همچون سکه و دلار در پی اعلام نتایج انتخابات آمریکا در بازار مسکن هم بازتاب داشته است و حالا دلالان و افرادی را که با تب سرمایه‌گذاری در این بازار‌ها مزید علت در افزایش بیشتر قیمت‌ها شده بودند، وادار به فروش کرده است.

فقط کافی است به سایت‌های مجازی انتشار آگهی‌های فروش سر بزنید و خیلی راحت متوجه شوید که تعداد فایل‌های فروش آپارتمان در آگهی‌های ملکی شهر‌های مختلف کشور افزایش پیدا کرده و تمایل برخی فروشندگان برای فروش بیشتر شده است. با این حال از نگاه برخی کارشناسان، ممکن است واکنش بازار مسکن به ریزش به اندازه بازار خودرو، دلار و طلا نباشد.

این ریزش قیمت‌ها و افزایش عرضه در چند روز گذشته درحالی اتفاق افتاد که گروهی در تلاش‌اند تا تحت‌تأثیر اخبار و شایعات مختلف، روند حاکم بر بازار‌های مالی را دگرگون کنند، به‌طوری که جو حاکم بر بازار مسکن موجب شده است بازار پیشگویی هم داغ شود. پیشگویی‌هایی که عده‌ای با اهداف مختلف سعی می‌کنند تصویر دلخواهی از آینده بازار مسکن را به مشتریان القا کنند.

 

 

 

به‌ادعای برخی مشاوران املاک، «کاهش مقطعی قیمت مسکن» حرف مشترک سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران فعال بازار است و به‌این‌ترتیب عده‌ای عامدانه در برابر افت قیمت ملک مقاومت می‌کنند و در مقابل نیز برخی دیگر با هدف تشویق خریداران به ورود در بازار، از کاهش مقطعی قیمت ملک دم می‌زنند و ممکن است با فرض صحت پیشگویی خود، تصویر غلط به خریداران و تقاضای مصرفی بدهند.

در چند روز گذشته شاهد برخی تغییر رفتار‌ها در بازار مسکن بودیم، اما مقوله کاهش قیمت و به‌نوعی واقعی‌شدن قیمت‌ها در بازار مسکن امر دیگری است. محمدی، کارشناس مسکن، دراین‌باره می‌گوید: اخبار انتخابات آمریکا بر ارز و طلا تأثیر فوری می‌گذارد، اما در بازار مسکن با تغییر قیمت سریع مواجه نمی‌شویم.

او با بیان اینکه «این مسئله به‌دلیل چسبندگی در بازار مسکن است که مالکان در مقابل کاهش قیمت‌ها مقاومت می‌کنند»، تصریح می‌کند: اگر این روند ادامه‌دار باشد و درنهایت کاهش نرخ ارز به کاهش قیمت مصالح برسد، ممکن است با شکست قیمت مسکن نیز مواجه شویم.

در همین حال رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز از آغاز کاهش قیمت مسکن خبر داده و گفته است: در صورتی که روند کاهشی قیمت در بازار‌های موازی ادامه داشته باشد، قیمت مسکن و مصالح ساختمانی نیز روند نزولی به خود می‌گیرد و پیش‌بینی می‌شود در آینده نزدیک، بازار مسکن از رکود خارج و وارد رونق شود.

مصطفی قلی خسروی در عین حال این نکته را هم اضافه کرده است که قیمت آپارتمان به‌محض افزایش قیمت دلار افزایش می‌یابد، اما کاهش قیمت دلار بلافاصله به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود و علت این مقاومت در بازار، انتظار بازگشت قیمت دلار به مدار صعودی است.

او با بیان اینکه «اقدامات دولت در کاهش قیمت دلار می‌تواند قیمت مسکن را تحت‌تأثیر قرار دهد و از ادامه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن جلوگیری کند»، می‌گوید: بسیاری از احتکارکنندگان بیش از ۳۰۰ واحد مسکونی احتکار کرده بودند که این خود زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن شده بود، اما با کاهش قیمت ارز، پیشنهاد می‌شود که این گروه از احتکارکنندگان، واحد‌های خود را هرچه سریع‌تر عرضه کنند.

حسام عقبائی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، نیز درباره شرایط موجود در بازار مسکن تحت‌تأثیر برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا، با بیان اینکه «قیمت مسکن از ابتدای سال در حوزه خرید و فروش شاهد رشد ۱۰۰ درصدی بوده»، گفته است: در ۴ سال گذشته، قیمت مسکن رشد ۵۰۰ درصدی داشته است و هم‌سو با نوسانات ارزی در حوزه اقتصاد کشور روزبه‌روز شاهد گران‌ترشدن قیمت مسکن به‌ویژه در حوزه خرید و فروش بوده‌ایم.

او با اشاره به اینکه «کاهش نرخ ارز باعث کاهش قیمت مسکن نمی‌شود، بلکه به واقعی‌شدن قیمت مسکن کمک می‌کند»، اضافه کرده است: برای نمونه اگر قیمت واقعی مسکن متری ۱۵ میلیون تومان باشد، در جریان نوسانات گذشته، اکنون قیمت آن به ۳۰ میلیون تومان رسیده و رشد نامتعارفی داشته است و حالا با کاهش نرخ ارز، قیمت آن به ۲۵ میلیون تومان خواهد رسید که این به‌معنای ارزان‌شدن قیمت مسکن نیست، بلکه به‌معنای نزدیک‌شدن به قیمت واقعی است.

عقبائی با بیان اینکه «در یکی‌دو ماه گذشته شاهد کاهش چشمگیر میزان معاملات مسکن بوده‌ایم»، گفته است: اکنون میانگین متوسط قیمت آپارتمان در تهران ۲۵ میلیون تومان است و وام‌های ۱۵۰ تا ۱۶۰ میلیون تومانی فقط جوابگوی خرید ۵ تا ۶ متر آپارتمان است، بنابراین عمده کسانی که در بازار مسکن حضور دارند، سرمایه‌گذاران هستند.

صادق عابدزاده در گفت‌وگو با شهرآرانیوز با بیان اینکه شاخص‌های تأثیرگذار بر قیمت مسکن فرق کرده است، می‌گوید: اکنون همه چرخه‌ها در بازار به‌هم ریخته و ممکن است یک‌ماه وضعیت بازار خوب باشد و ۳ ماه راکد باشد. اگر در گذشته فقط قیمت نفت روی کاهش و افزایش قیمت‌ها تأثیرگذار بود، حالا و در شرایط تحریم، مسائل دیگری از جمله نتایج انتخابات آمریکا بر روند بازار‌ها از جمله مسکن نقش افزایشی یا کاهشی دارند.

این کارشناس مسکن با اشاره به نقش مسائل سیاسی بر افزایش یا کاهش قیمت‌ها در بازار‌های مالی، اضافه می‌کند: متأسفانه شاهد هستیم که بیشتر بازار‌ها و از جمله مسکن متأثر از حرف‌وحدیث‌های سیاسی است و دست‌کم از چندی پیش همه نگاه‌ها به نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا دوخته شده بود. این درحالی است که همه می‌دانند پایه و اساس سیاست‌های آمریکایی‌ها یکسان است و ترامپ و بایدن، تفاوت چندانی برای اقتصاد ما نخواهند داشت.

عابدزاده همچنین به نقش انتظارات تورمی در افزایش یا کاهش قیمت‌ها اشاره می‌کند و می‌گوید: وقتی مردم با تصور اینکه ممکن است فلان کالا افزایش قیمت داشته باشد، برای سرمایه‌گذاری هجوم می‌برند و به خرید دلار، سکه و حتی آپارتمان اقدام می‌کنند که موجب افزایش میزان تقاضا در آن بازار و در پی آن افزایش قیمت‌ها می‌شود و در مقابل نیز نگرانی از کاهش قیمت‌ها، مردم و برخی دلالان را از بیم متضررشدن وادار به فروش می‌کند و بنابراین با افزایش عرضه، قیمت‌ها روبه‌کاهش می‌رود.

تقدیسی، یکی دیگر از مشاوران فعال املاک در مشهد، در واکنش به افزایش فایل‌های فروش آپارتمان در سایت‌ها به شهرآرانیوز می‌گوید: البته این مسئله بیشتر در شهر تهران خود را نمایان می‌کند، اما در کلان‌شهری مانند مشهد به آن شدت‌وحدت نیست، زیرا واحد خالی کلید نخورده به آن اندازه وجود ندارد و کسانی که به احتکار دست زده‌اند، با فروش یکی‌دو واحد، کار خود را راه می‌اندازند و خیلی تحت‌تأثیر هیجانات بازار قرار نمی‌گیرند.

او ادامه می‌دهد: البته منکر برخی تحولات در بازار مسکن در پی اعلام نتایج انتخابات آمریکا نیستیم، اما واقعیت این است که قیمت‌ها در بازار‌های موازی باید به ثبات برسد تا تأثیر جدی‌تر آن پس از چند ماه در بازار مسکن دیده شود و این درحالی است که قیمت‌ها در این بازار فقط از یکی‌دو شاخص تبعیت نمی‌کند و شاخص‌های دیگری از جمله هزینه‌های کارگر، پروانه ساخت، مصالح ساختمانی و... هم بر قیمت‌گذاری مسکن مؤثرند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه «اکنون قیمت‌ها مانند بازار طلا و ارز پایین‌تر نیامده و فقط تقاضای فروش افزایش یافته است»، می‌گوید: درست است که قیمت سکه از یک میلیون تومان به ۱۵ میلیون تومان رسید و در پی آن قیمت آپارتمان در برخی نقاط مشهد از متری ۵/۲ میلیون تومان به متری ۱۵ میلیون تومان افزایش یافت، اما در مقابل، روند کاهشی در بازار مسکن متعاقب ریزش‌ها در بازار طلا یا ارز اتفاق نمی‌افتد و این درحالی است که هنوز هیچ‌چیز مشخص نیست و نمی‌توان پیش‌بینی کرد که این روند کاهشی در سایر بازار‌ها ادامه دار است یا به ثبات می‌رسد.

بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در مهرماه، ۲۶/۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.

به هر روی علامت‌های ریزش قیمت ملک در رفتار فروشندگان ملک بروز کرده است، اما این علامت‌ها به‌معنی تأثیر در کاهش قیمت قطعی نیست و باید منتظر ماند و دید آیا این کاهش قیمت تحت‌تأثیر جو روانی حاکم موقتی است یا قرار است پس از فرازونشیب‌های بسیار، قیمت‌ها واقعی شود و بازار مسکن سروسامان بگیرد تا متقاضیان مسکن به‌راحتی بتوانند صاحب خانه شوند.