اجاره خانه در شهر سقف ندارد!

حامد سرادار | شهرآرانیوز؛ با گرم‌تر شدن هوا، بازار رهن و اجاره هم داغ می‌شود و مستاجران به دنبال خانه و خانه داران به دنبال مستاجر هستند. شیوع کرونا از یک سو و تورم و گرانی ازسوی دیگر این جابه جایی‌ها را هرسال سخت‌تر از قبل می‌کند. سال گذشته بود که ستاد ملی مبارزه با کرونا سه مصوبه «الزام موجران به تمدید قرارداد‌های اجاره از سال گذشته و عدم امکان فسخ قرارداد»، «تعیین سقف اجاره بها در تهران و سایر شهرها» و «اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران» را صادر کرد.

مصوباتی که اگرچه اعتبار آن را وزیر راه وشهرسازی تا تیرماه سال جاری تمدید کرده، تأثیر آن در بازار درمقایسه با اندک فایده اش در سال قبل، کمتر شده است و اکنون بازار رهن و اجاره مسکن، وضعیت مناسبی ندارد. با وجود اینکه براساس این مصوبه در کلان شهر‌ها سقف افزایش اجاره ۲۰ درصد است، آن طور که بهای رهن و اجاره در بازار مشهد نشان می‌دهد و مستاجران می‌گویند، برخی موجران میزان رهن و اجاره ملک خود را بین ۴۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش داده اند. در جدول این گزارش می‌توانید بهای سنگین رهن و اجاره در مناطق مختلف مشهد را ببینید.

کارشناسان نیز افزایش ۲۰ درصدی بهای اجاره مسکن را بعید می‌دانند و معتقدند که این افزایش، حداقل به اندازه نرخ تورم خواهد بود. اگر بخواهیم تورم سالانه تا فروردین امسال را درنظر بگیریم، باید در انتظار دست کم افزایش ۹/۳۸ درصدی بهای اجاره مسکن باشیم. صاحب یکی از بنگاه‌های املاک در مشهد می‌گوید: بهای اجاره سلیقه‌ای شده و به طور سرسام آوری افزایش یافته است. همچنین هرچند مسئولان به مستاجران می‌گویند از جایشان تکان نخورند و برای حل مشکلاتی که در این زمینه برایشان پیش می‌آید، به شورای حل اختلاف بروند، رفتن به شورای حل اختلاف نیز برای بعضی از آن‌ها بی نتیجه بوده است و درنهایت مجبور به تخلیه خانه شده اند.

افزایش اجاره باتوجه به نرخ تورم

افزایش میزان اجاره امسال هم بیشتر از ۲۰ درصد است که به طور متوسط برای مناطق مختلف، این رقم درحدود نرخ تورم خواهد بود. این صحبت یکی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن در مشهد است. اگر بخواهیم بر این اساس نرخ تورم سالانه تا فروردین امسال را درنظر بگیریم، افزایش بهای اجاره مسکن حداقل ۹/۳۸ درصد خواهد بود. موضوعی که به گفته صادق عابدزاده، در نتایج گزارش بانک مرکزی از بازار اجاره مسکن تهران در فروردین نیز دیده می‌شود. او می‌گوید: این افزایش در پایتخت ۳۵ درصد بوده است و معمولا کلان شهر‌هایی مثل مشهد نیز از الگو‌های اجراشده در تهران، تبعیت می‌کنند. کارشناس حوزه مسکن با انتقاد از عملکرد مسئولان می‌افزاید: ۲۰ درصد افزایش اجاره مسکن یک عدد غیرواقعی است. بهتر است مسئولان به جای اعلام این اعداد، مستاجران را برای خرید خانه، توانمند و قیمت‌ها را تعدیل کنند.

فاجعه پی به آر

عابدزاده، گزینه پی به آر یعنی قیمت یک مترمربع آپارتمان باتوجه به اجاره سالانه همان یک مترمربع را توضیح می‌دهد. او می‌گوید این عدد که در روال عادی بازار حدود ۱۴ است، در شهریور سال ۹۸، ۱۶ بود، اما تیرماه سال ۹۹ به طور فاجعه آمیزی به ۸/۴۶ رسید. اواخر سال گذشته با ثبات نسبی ایجادشده در بازار مسکن، این عدد به ۴۴ رسید و اکنون به احتمال زیاد کمتر هم شده است.

اگر بخواهیم صحبت‌های این کارشناس را به صورت ساده تری بیان کنیم، باید بگوییم که وقتی این نسبت زیاد می‌شود، یعنی قیمت مسکن افزایش یافته، اما بهای اجاره مسکن به آن اندازه تغییری نکرده است. حالا اگر بازار بخواهد به روال عادی بازگردد، یا باید قیمت مسکن کاهش یابد یا بهای اجاره در مقایسه با آن افزایش پیدا کند. عابدزاده در بخش دیگری از صحبت‌های خود با بالاوپایین کردن چند عدد، این موضوع را توضیح می‌دهد. او می‌گوید: اگر در بازار روال عادی رهن یک واحد مسکونی را یک ششم قیمت خانه درنظر بگیریم، رهن یک خانه ۱۰۰ متری که اکنون در یک منطقه متوسط ۲ میلیارد قیمت می‌خورد، حدود ۳۳۰ میلیون تومان خواهد شد.

برای تبدیل این رهن به اجاره اگر سود بازار یعنی هر ۱۰۰ میلیون را ۵/۲ میلیون محاسبه کنیم، اجاره این واحد مسکونی حدود ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تمام خواهد شد که عددی بسیار بزرگ است. حتی اگر سود بانکی را درنظر بگیریم، بازهم بهای اجاره این واحد مسکونی حدود ۵ میلیون تومان می‌شود که در این صورت نیز اجاره سنگینی خواهد بود. این کارشناس حوزه مسکن تاکید می‌کند: ازطرفی مسئولان می‌گویند اجاره کاهش بیابد و از طرف دیگر قیمت میلگرد، سیمان، حقوق و دستمزد و... افزایش می‌یابد. نمی‌توانیم از جیب افراد دیگر هوای مستاجران را داشته باشیم. مسئولان باید قیمت‌ها را تعدیل و با کمک به مستاجران، آن‌ها را صاحب خانه کنند.

مستاجر‌ها تکان نخورند

همچنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با تاکید بر اینکه هنوز نمی‌توانیم به صورت مستند بگوییم که امسال قیمت رهن و اجاره چقدر زیاد می‌شود، به شهرآرا می‌گوید: شنیده‎ ایم در برخی محل ها، موجران قیمت‌ها را تا دوبرابر افزایش داده اند.
علی اصغر مرادزاده می‌افزاید: مستاجران نباید خانه را ترک کنند و از جایشان تکان بخورند. آن‌ها باید صبر کنند تا موجر به شورای حل اختلاف مراجعه کند. اگر مستاجری خانه را ترک کند، حتما موجر برای مشتری جدید قیمت را خیلی بیشتر از ۲۰ درصد افزایش خواهد داد و اگر یک معامله با قیمت سنگین رقم بخورد، باعث تغییر نرخ در یک محله خواهد شد.

مصوبه، قانون نیست

هرچند رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد از تکان نخوردن مستاجر‌ها از خانه هایشان می‌گوید و تاکید می‌کند که شورای حل اختلاف پشتیبان این افراد برای اجرای مصوبات ستاد ملی کروناست، یکی از مخاطبان شهرآرا به ما می‌گوید: با وجود مراجعه به شورای حل اختلاف، قاضی به ما گفت که «این موارد فقط مصوبه هستند و قانون نیستند که لازم الاجرا باشند» و درنهایت رأی را به نفع موجر صادر کرد.

ازسوی دیگر طبق پرس وجو‌های میدانی ما، برخی موجران برای تخلیه تا تیرماه و پایان موعد این مصوبات، دست نگه داشته اند. بعضی نیز با آوردن دلایلی مانند قصدشان برای فروش خانه یا استفاده شخصی برای خود یا اطرافیانشان، قاضی را مجاب می‌کنند که حکم تخلیه را امضا کند. البته هستند صاحب خانه‌هایی که با مستاجر خود راه می‌آیند، اما نکته اینجاست که این مصوبات تأثیر چندانی بر حمایت از مستاجران ندارد.