بخشنامه کرونایی اجاره بها بدون ضمانت اجرا | افزایش سنگین اجاره‌بها در سال ۱۴۰۰

مسعود سلطانی | شهرآرانیوز؛ مذاکرات نابرابر معمولا به نارضایتی طرف ضعیف‌تر ختم می‌شود، مگر اینکه طرف ضعیف یک حامی قدرتمند داشته باشد. دعوای میان موجر و مستاجر و بحث درباره تمدید اجاره خانه از جنس دعوا‌های قدیمی است که معمولا با نارضایتی مستاجران و به نفع موجران تمام می‌شود. صاحب خانه اختیار مال خود را دارد و مستاجر نیز باید به خواسته‌های او تن دهد یا اینکه خانه را تخلیه کند. اما به لطف شیوع کرونا بعد از سالیان دراز، مستاجران در مذاکرات پرچالش تمدید اجاره خانه، یک حامی پیدا کردند. با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا در دو سال اخیر سقف افزایش اجاره بها به صورت قانونی تعیین شد تا مستاجران برای چانه زنی درباره رقم افزایش اجاره بها بتوانند به ابراز قانون متوسل شوند.

اما اکنون بعد از گذشت هشت ماه از ابتدای سال، آمار‌ها نشان می‌دهد که نه تنها این قانون رعایت نشده، بلکه با اختلاف زیاد زیرپا گذاشته شده است. قرار بود امسال میزان افزایش اجاره ‎بها در تهران ۲۵درصد، در کلان شهر‌ها ۲۰درصد و در سایر شهر‌ها ۱۵درصد باشد. اما براساس اعلام بانک مرکزی، اجاره بها در آبان امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته، افزایش ۵۱/۶ درصدی در تهران و ۵۴/۹ درصدی در سراسر کشور داشته است.

بررسی آمار‌های منتشرشده ازسوی بانک مرکزی، گویای آن است که در فروردین امسال افزایش نرخ اجاره بها درمقایسه با فروردین سال گذشته در تهران و کل کشور به ترتیب ۳۲/۳ و ۳۶/۱ درصد، در اردیبهشت سال جاری نسبت به اردیبهشت سال گذشته در تهران و کشور به ترتیب ۳۲/۶ و ۳۶/۳ درصد، در خرداد ۱۴۰۰ نسبت به خرداد۱۳۹۹ در تهران و کشور به ترتیب ۳۳/۹ و ۳۷/۶ درصد، در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال قبل در تهران و کشور به ترتیب ۳۴/۹ و ۳۸/۷ درصد، در مرداد۱۴۰۰ نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن در تهران و کشور به ترتیب ۳۷/۸ و ۴۱/۲ درصد، در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته در تهران و کشور به ترتیب ۴۲/۸ و ۴۵/۷ درصد و بالاخره مهر امسال درمقایسه با مهر سال گذشته در تهران و کشور به ترتیب ۴۸/۴ و ۵۱/۳ درصد بوده است. با وجود اجرایی نشدن تصمیم ستاد کرونا، محمود محمودزاده، معاون وزیر راه وشهرسازی، هفته گذشته بازهم بر لزوم رعایت این مصوبه در قرارداد‌های تمدید اجاره تاکید کرد.

عرضه خانه‌های خالی؛ شاید وقتی دیگر

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی مدعی است که سقف تعیین شده ویژه قرارداد‌های «تمدیدی» است، ولی اگر افزایش اجاره بها در بازار مسکن برای قرارداد‌های «جدید» بدون سقف باشد، بی شک هر میزان افزایشی که رخ دهد، سایر واحد‌های مسکونی را نیز دربر خواهد گرفت، لذا از ابتدا هم مشخص بود که امکان تفکیک در مصوبه برای واحد‌های تمدیدی و جدید اجاره مسکن نیست.

در این میان، اجرا نشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی و طولانی شدن روند خوداظهاری اطلاعات سکونتی-ملکی سرپرستان خانوار سبب شده است که باوجود برآورد حدود نیم میلیون واحد مسکونی خالی در تهران، مالکان این واحد‌ها تمایلی به عرضه واحد خالی خود به بازار اجاره مسکن نداشته باشند. از سوی دیگر، کمبود شدید فایل‌های اجاره مسکن ازسوی عرضه کنندگان باعث شد سرانجام مستاجران به ارقام پیشنهادی موجران برای جلوگیری از پرداخت هزینه‌های سنگین جابه جایی تن دهند.

اصلا حرف قانون را نزنید!

مشاوران املاک که خود از افزایش اجاره بها و نرخ بیشتر قرارداد تمدید سود می‌برند، یکی از سه ضلع اصلی این بازی هستند. درواقع دو طرف این بازی یعنی موجر و بنگاه همیشه برنده اند. یکی از مشاوران املاک که در محدوده قاسم آباد فعالیت می‌کند، درباره وضعیت قرارداد‌های تمدید اجاره به شهرآرا می‌گوید: حتی خود مستاجران هم می‌دانند که در مذاکرات تمدید اجاره اصلا نباید به مصوبه سقف ۲۰ درصدی تمدید اجاره اشاره کنند. این حرف برای وقتی است که با مالک به تفاهم نمی‌رسند و کار به دادگاه و شکایت می‌کشد.

وی ادامه می‌دهد: مگر کدام نرخ و کدام قیمت در کشور طبق مصوبات قانونی رشد کرده است که اکنون انتظار داریم نرخ افزایش اجاره بها با دستور مدیران پشت میزنشین تعیین شود؟ اصلا چنین چیزی شوخی است. مالک اختیار ملک خود را دارد. اگر کار به دادگاه هم بکشد، بهانه برای اینکه مستاجر را ملزم به تخلیه کنند، زیاد است.

چاره‌ای نداریم

یک مستاجر که تمایلی ندارد نامی از او منتشر شود، نیز درباره افزایش ۳۵ درصدی اجاره بهای ملک خود به شهرآرا می‌گوید: خانه‌ای که در آن سکونت دارم، متعلق به یک شخص ثروتمند با تحصیلات عالی در مقطع دکتری است که اتفاقا در یکی از دستگاه‌های دولتی، پست مدیریتی دارد. وقتی قرار به تمدید اجاره نامه شد، مالک به موضوع مصوبه سقف اجاره بها اشاره و البته بلافاصله تاکید کرد که میانگین افزایش نرخ اجاره بها در منطقه حدود ۵۰ درصد است. با این حال با من کنار آمد و جانب انصاف را رعایت کرد؛ به این شکل که رهن خانه را از ۸۰ میلیون تومان به ۱۱۰ میلیون تومان افزایش داد و بر این اساس حدود ۳۷ درصد به نرخ اجاره افزوده شد. البته من هم به با این نرخ راضی هستم؛ چون واقعا چاره دیگری ندارم.

آقای آبادرباشی که مستاجر یک واحد مسکونی در محدوده بولوار معلم است، نیز درباره تجربه تمدید قرارداد اجاره خود می‌گوید: دو ماه پیش از موعد اتمام قرارداد اجاره، صاحب خانه که خود خارج از ایران زندگی می‌کند، از طریق مشاور املاک به من اعلام کرد که باید تخلیه کنم؛ چون پسر مالک قصد سکونت در ملک را دارد. ابتدا فکر کردم موضوع جدی است. اما کمی بعد از طریق بنگاه فهمیدم این حرف به خاطر چانه زنی بیشتر است و اینکه بدانم اگر کار به شکایت و شکایت کشی برسد، صدایم به جایی نخواهد رسید. درنهایت مبلغ رهن خانه از ۵۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان و اجاره بها از ۴ میلیون به ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافت و درواقع با افزایش ۴۳ درصدی مبلغ اجاره، قرارداد تمدید اجاره را امضا کردیم.

صدور رای به نفع مستاجران

با این حال رئیس اتحادیه مشاورین املاک مشهد در گفتگو با شهرآرا، از صدور رای شورا‌های حل اختلاف به نفع مستاجران خبر داده، به ما می‌گوید: برخی مستاجران که به قرارداد تمدید اجاره اعتراض داشته اند، توانسته اند با مراجعه به شورا‌های حل اختلاف، صاحب خانه را ملزم به رعایت سقف تمدید اجاره بها کنند.

علی مرادزاده می‌افزاید: در برخی مواقع دیده می‌شود که ناآگاهی مستاجران از حقوق قانونی خود، سبب شده است آن‌ها حاضر شوند قرارداد‌ها یا اجاره بها را با نرخ‌های بیشتری تمدید کنند.

وی درباره میانگین نرخ اجاره بها در مشهد می‌گوید: میانگین نرخ اجاره بها در مشهد ۴۰ درصد است. البته در برخی مناطق، این رقم بیشتر است و حتی دیده شده است که صاحب خانه‌ای تا ۳۰۰ درصد هم نرخ اجاره بها را افزایش داده است.