کمیسیون‌های نجومی املاک  در ایستگاه آخر

مرتضی محمدپور | شهرآرانیوز؛ در سال‌های اخیر درکنار افزایش هزینه‌های اجاره و خرید مسکن، دریافت حق کمیسیون معاملات بیشتر از نرخ قانونی توسط برخی مشاوران املاک، بر مشکلات خریداران و مستأجران افزوده است. درواقع بنگاه‌های برخی مشاوران املاک، همواره یکی از متهمان داغ کردن قیمت مسکن و اجاره هستند؛ چون طبق قواعد سنتی، حق کمیسیون مشاور املاک، درصدی از قیمت معامله است و هرچه این قیمت بیشتر باشد، حق کمیسیون نیز بیشتر خواهد شد.

در این فرایند، با هر درصد افزایش قیمت معامله، حق کمیسیون مشاور املاک نیز به همان میزان افزایش می‌یابد. در بازار اجاره نیز همین قاعده حکم فرماست و با افزایش مبلغ اجاره یا رهن یک واحد مسکونی یا تجاری، حق کمیسیون آن نیز زیاد می‌شود. این مسئله را نیز باید درنظر گرفت که هرچند برای حق کمیسیون مشاوران املاک سقف قیمتی درنظر گرفته شده است، فعالان بازار املاک معتقدند قدیمی بودن نرخ نامه و تطبیق نداشتن آن با نرخ افزایش قیمت ها، در عمل سبب شده است حق الزحمه‌ها به جای نرخ نامه رسمی، براساس عرف بازار تعیین شود؛ مسئله‌ای که سبب گلایه شهروندان شده است. اکنون با ورود مجلس به موضوع حق‌الزحمه مشاوران املاک انتظار می‌رود که این مسأله ساماندهی شود.

کمیسیون خریدوفروش

طبق نرخ‎نامه، براساس اینکه معامله شما از چه نوع باشد و در آن قصد خرید داشته باشید یا رهن و اجاره، حق کمیسیون مشاوران املاک متفاوت است. جالب اینجاست که شدت بی قانونی به حدی است که برپایه پیگیری‌های خبرنگار شهرآرا، نرخ‌ها در کلان شهر‌های کشور هم یکسان نیست و گفته می‌شود از میان ۱۳۰۰ شهری که در کشور هستند، فقط حق کمیسیون بنگاه‌های معاملات ملکی در مشهد دارای سقف محدودشده ۲ میلیون تومانی است و در سایر شهر‌های کشور، مشکل مشابهی در این حوزه وجود ندارد، با این حال مثلا در مقوله خریدوفروش یک ملک تا سقف ۳۰۰ میلیون، ۳/۰ درصد از ارزش ملک به عنوان حق کمیسیون از دو طرف معامله دریافت می‌شود و اگر قیمت ملک معامله‎شده از ۳۰۰ میلیون بیشتر باشد، ۲/۰ درصد از مبلغ مازاد قیمت ملک به حق کمیسیون اضافه می‌شود.

علاوه بر این مبالغ، در تمام معاملات ۹ درصد نیز به عنوان مالیات دریافت می‌شود و بر این اساس، اگر مثلا یک ملک ۷۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، با یک حساب سرانگشتی حق کمیسیون معامله آن از هر طرف حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خواهد بود. درحال حاضر وضعیت به گونه‌ای است که برخی بنگاه‌های املاک بدون توجه به نرخ نامه از هر خریدار و فروشنده مبلغی بیشتر و براساس عرف دریافت می‌کنند. به عنوان نمونه اگر ارزش ملک ۲ میلیارد تومان باشد، از هر طرف ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان دریافت می‌شود. به این رقم باید مالیات بر ارزش افزوده را هم اضافه کرد.

حق العمل برای رهن و اجاره

در معاملات رهن کامل املاک هم روند محاسبه حق کمیسیون براساس نرخ نامه اتحادیه به این صورت است که اگر معامله اجاره در نوبت اول صورت گرفته باشد یا به عبارتی، قرارداد «تمدیدی» نباشد، مبلغ کمیسیون دریافتی به ازای هر یک میلیون تومان رهن، ۶ هزار تومان خواهد بود و علاوه بر این مبالغ، در تمام معاملات ۹ درصد نیز به عنوان مالیات دریافت می‌شود تا بر این اساس، اگر مثلا یک ملک ارزش ۱۰۰ میلیون تومان رهن کامل داشته باشد، حق کمیسیون معامله آن از هر طرف حدود ۶۵۴ هزار تومان شود.

بسیار پیش می‌آید که رهن و اجاره در یک معامله ملکی به صورت هم زمان مبادله شود. در این شرایط هم به‌منظور محاسبه حق کمیسیون طبق نرخ نامه، برای معاملات نوبت اول و غیرتمدیدی، ۶ هزار تومان به ازای هر یک میلیون رهن با مبلغ معادل یک هفته اجاره بها جمع می‌شود و با احتساب ۹ درصد مالیات ارزش افزوده، مثلا برای یک ملک با ۵۰ میلیون تومان رهن و اجاره ماهانه ۵۰۰ هزار تومان، حدود ۴۱۷ هزار تومان حق کمیسیون از دو طرف قابل دریافت است.

ولی افتاد مشکل ها

تا اینجا همه چیز پذیرفتنی است، اما مشکل دقیقا از جایی آغاز‌ می‌شود که ارزش هر ملک در معاملات خریدوفروش از ۷۶۷ میلیون تومان فراتر برود. در این شرایط است که طبق فرمول نرخ نامه، حق کمیسیون هم باید از ۲ میلیون تومان بیشتر شود، اما تبصره پایانی نرخ نامه، همه چیز را پیچیده می‌کند. در این تبصره آمده است: «دو طرف معامله و مشاوران املاک توجه داشته باشند که مبلغ کمیسیون دریافتی باید کمتر از ۲ میلیون تومان در معاملات خریدوفروش و کمتر از ۸۰۰ هزار تومان در رهن کامل یا رهن و اجاره باشد.»

نرخ نامه تأکید می‌کند که مبالغ بیشتر از این میزان، غیرمجاز و دریافت آن غیرقانونی است، اما همین غیرقانونی ‎بودن، شرایطی را ایجاد کرده است که مشاوران املاک حتی به ازای واسطه گری در معامله یک ملک ۱۰ میلیارد تومانی نیز ناچار به دریافت ۲ میلیون تومان حق کمیسیون باشند؛ رقمی که باتوجه به حباب قیمت آپارتمان‌ها و البته قیمت برخی خانه‌های ویلایی در مناطق برخوردار شهر، مضحک به نظر می‌رسد و باعث شده است مشاوران املاک، معمولا فراتر از روال قانونی و بر مبنای عرفی عمل کنند که حق کمیسیون را در معاملات خریدوفروش به میزان یک درصد از ارزش ملک و برای رهن و اجاره معادل مجموع ۶ هزار تومان به ازای هر یک میلیون تومان مبلغ رهن به علاوه ۱۵ روز اجاره بها تعیین می‌کند.

در انتظار جزئیات مصوبه مجلس

با این حال، مصوبه اخیر مجلس شورای اسلامی در جریان رسیدگی به گزارش کمیسیون اقتصادی درمورد طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی را‌ می‌توان نقطه عطفی در تاریخ فعالیت مشاوران املاک دانست؛ زیرا با موافقت نمایندگان ملت، دریافت حق الزحمه به تناسب ارزش معاملاتی، امری خلاف قانون شناخته شد تا بر این اساس، مشاوران املاک و شرکت‌های معتمد برای دریافت حق کمیسیون، مکلف به پیروی از آیین نامه پیشنهادی وزارت راه وشهرسازی، مصوب هیئت وزیران باشند. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد در این باره به شهرآرا می‌گوید: مجلس مقرر کرده است حداکثر تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۲، وزارت راه وشهرسازی آیین نامه ثابتی را به هیئت وزیران تحویل دهد تا براساس آن، نرخ نامه‎ای «عادلانه» و «متناسب با شرایط بازار» برقرار شود.

به گفته محمد عیدی، اگرچه دوگانگی موجود میان عرف بازار و دستورالعمل نرخ نامه باعث شده است مشاوران املاک به عرف بازار مشتاق‌تر باشند، اتحادیه صنف مشاوران املاک، خواهان اجرای طرحی است که به موازات سود مشاوران، نفع مردم را هم به دنبال داشته باشد. وی می‌افزاید: اکنون همه چشم‌ها به وزارت راه وشهرسازی دوخته شده است تا آیین نامه خود را به صورت رسمی اعلام کند. مطالبه بنگاه داران مشهد این است که نرخ‌ها منصفانه باشد؛ زیرا درصورتی که بازهم بخواهیم نرخ نامه‎ها را از پشت در‌های بسته تصویب کنیم، نمی‌توان انتظار داشت بازار با هزینه‌های گزاف خود و البته نوسان قیمت مسکن، به نرخ سود معمول و عرف موجود پشت پا بزند.

بهانه‌ای برای تخلف وجود ندارد

البته این نکته را هم باید درنظر داشت که اگرچه در شرایط کنونی و با افزایش غیرمعقول قیمت مسکن، همه دستگاه‌های نظارتی ازجمله اتاق اصناف استان به بنگاه داران حق می‌دهند از سقف حق کمیسیون‌ها گلایه‌مند باشند، امیر دلداری، مدیر بازرسی و نظارت اتاق اصناف مشهد، در گفتگو با شهرآرا، به صراحت اعلام می‌کند که با وجود غیرمنصفانه بودن نرخ نامه فعلی، دستگاه‌های نظارتی همچنان نرخ نامه را به عنوان یک سند معتبر، فصل الخطاب تلقی می‌کنند و بنابراین روند نظارت‌ها تا زمان اصلاح وضعیت، همچنان با درنظر گرفتن سقف ۲ میلیون تومانی خواهد بود.

منافع سه جانبه در معاملات

محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، نیز در گفتگو با شهرآرا می‌گوید: وزارت راه وشهرسازی، بسته پیشنهادی سامان دهی حق کمیسیون مشاوران املاک را به هیئت دولت ارسال کرده است که براساس این پیشنهاد، مبنای حق کمیسیون درباره خریدوفروش، ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده۶۴ و درباره املاک اجاره ای، ارزش اجاره‌ای املاک موضوع ماده۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود.

وی می‌افزاید: اگرچه هنوز ضرایب مربوط به آیین نامه اخیر دولت برای محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک اعلام نشده است، به نظر می‌رسد اگر ارزش معاملاتی املاک، ملاک محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک باشد، شاهد رقم‌هایی کوچک‌تر از رقم فعلی خواهیم بود. اگر نرخ‌ها اختلاف فاحشی با وضع موجود داشته باشد، ممکن است منجر به توافق‌های خارج از چارچوب با متعاملان شود که در این صورت، شاهد رونق معاملات غیرقانونی و به اصطلاح زیرزمینی خواهیم بود که خود منجر به نارضایتی بیشتر مردم و ثبت شکایات متعدد در مراجع قضایی و نهاد‌های مربوط خواهد شد. وی تأکید می‌کند: بر این اساس، یکی از بهترین راهکار‌ها برای سامان دهی حق مشاور املاک، تعیین نرخ‌ها به گونه‌ای است که به صورت سه جانبه به منافع خریدار، فروشنده و همچنین بنگاه‌های املاک توجه کند. این کار سبب می‌شود از تخلفات احتمالی کاسته شود.

برخورد با حق کمیسیون‌های غیرقانونی

رئیس انجمن حمایت از حقوق مصرف کنندگان خراسان‌رضوی هم در گفتگو با شهرآرا، با اشاره به گلایه‌های شهروندان از حق کمیسیون‌های نجومی برخی بنگاه‌های املاک می‌گوید: تعیین کمیسیون مشاوران املاک باید به‌گونه‌ای باشد که تضاد منافع ایجاد نکند و درواقع این تصور را القا نکند که اگر ملک گران‌تر از نرخ واقعی به فروش برسد، واسطه‌گران ملک سود بیشتری به‌دست می‌آورند. مهدی اصغریان می‌افزاید: باید قانون را به‌گونه‌ای اصلاح کرد که شائبه تضاد منافع در تعیین کمیسیون مشاوران املاک از بین برود. البته درکنار آن باید به موضوع نظارت بر فعالیت‌های بنگاه‌های املاک، بیشتر توجه کرد تا از این طریق از تخلفات احتمالی جلوگیری شود.