افزایش قیمت مسکن تا کجا پیش می‌رود؟

سعیده ساجدی‌نیا|شهرآرانیوز- در هر محفل و نقطه‌ای از شهر پا می‌گذاری، مردم درحال تحلیل و بحث درباره ریشه‌های این آشفتگی‌ها هستند و در بین حرف‌ها زمزمه‌هایی از شمارش معکوس زمان انتخابات ریاست جمهوری آمریکا شنیده می‌شود؛ موضوعی که برخلاف تأکید دولت‌مردان مبنی‌بر اینکه پیروزی ترامپ یا بایدن فرقی به‌حال ما نمی‌کند و اهمیتی ندارد، روند بازار و بالاوپایین‌شدن قیمت‌ها با هر خبری از آمار نظرسنجی‌ها درباره این انتخابات، گواه اتفاق دیگری است.

وزارت راه و شهرسازی در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور ۹۹ به‌دلیل آنچه کنترل قیمت مسکن اعلام شده، از انتشار تحولات قیمتی خودداری کرده است، اما براساس آمار منتشرشده این وزارتخانه در مردادماه ۹۲، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق بیست‌ودوگانه تهران ۳ میلیون و ۸۳۴ هزار تومان بوده است. به‌عبارت دیگر در ۷ سال منتهی به شهریورماه امسال، متوسط قیمت مسکن با رشد ۵۳۳/۵۴ درصدی به ۲۴ میلیون و ۲۹۰ هزار تومان رسیده که در نوع خود یک رکورد دیگر را از گرانی در کارنامه کاری دولت ثبت کرده است.

مطابق جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، متوسط قیمت مسکن در مناطق بیست‌ودوگانه تهران در شهریورماه ۹۹ به ۲۴ میلیون و ۲۹۰ هزار تومان افزایش یافته است. این درحالی است که قیمت‌ها به‌نسبت گذشته در سایر کلان‌شهر‌ها و شهرستان‌ها نیز با افزایشی به‌مراتب بیشتر از پایتخت روبه‌رو شده است.

فعالان بازار ۲ عامل را در بالارفتن یا کاهش قیمت خانه مهم می‌دانند. نخست آنکه چنانچه قیمت دلار بعد از انتخابات آمریکا با جهش مواجه شود، تأثیر بسزایی در قیمت کالا‌هایی همچون مصالح ساختمانی دارد و دوم روند میزان تقاضا. باتوجه‌به تورم ماهانه، قیمت مسکن نیز چنانچه تقاضا برای خرید خانه‌های کوچک‌متراژ در روز‌های پایانی سال زیاد شود، دوباره افزایش خواهد یافت. این درحالی است که روند کاهشی نرخ ارز، طلا و افت شاخص بورس در هفته گذشته با کاهش نامحسوس نرخ‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش مسکن همراه شد، اما چشم‌انداز روشنی مبنی‌بر افت یا رشد بازار مسکن دیده نمی‌شود. بر این اساس، فعالان بازار هنوز برای ورود گسترده به این بازار مردد هستند.

 

 

 

 

کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند: اگر تا پایان سال بازار ارز چندان مدیریت نشود و سوءمدیریت‌ها به تحریک بازار‌های موازی مسکن منجر شود، ممکن است در روز‌های پایانی سال تقاضا برای خرید خانه‌های کلنگی افزایش یابد که همین مسئله دوباره جهش قیمت مسکن را به همراه دارد.

صادق عابدزاده، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با شهرآرانیوز، درباره آخرین وضعیت بازار مسکن می‌گوید: مسکن نیز تابعی از شرایط سایر بازار‌ها دارد و عواملی که در بازار‌های موازی تأثیرگذار است، بی‌تردید در بازار مسکن هم مؤثر است؛ تنها تفاوتش با سایر بازار‌ها این است که تغییرات خیلی سریع اتفاق نمی‌افتد، برای نمونه وقتی نرخ دلار افزایش پیدا می‌کند، تأثیر آن بر قیمت طلا و خودرو تقریبا به‌صورت آنی مشاهده می‌شود و به‌تبع آن قیمت‌ها افزایش می‌یابد، اما شاید در بازار مسکن در یک بازه زمانی یک‌ماهه اتفاق بیفتد.

 

او با بیان اینکه طبق آمار‌های بانک مرکزی، قیمت میانگین هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران حدود ۱۰۰۰ دلار است، اظهار می‌کند: طبق گزارش‌های منتشرشده، قیمت هر مترمربع آپارتمان در مردادماه ۲۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود و در شهریورماه با افزایش یک‌میلیون تومانی به ۲۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است و باید گفت که میانگین قیمت مسکن هم از قیمت دلار تبعیت می‌کند.

عابدزاده با اشاره به نرخ دلار و نوسان‌های آن پیش‌بینی می‌کند: به‌نظر می‌رسد قیمت مسکن نیز همچنان تا ۲۰ درصد روند افزایشی را تجربه کند، اما رکود تورمی موجب شده است تعداد معاملات در بازار کاهش یابد. این درحالی است که یکی از عوامل تأثیرگذار در قیمت مسکن مصالح ساختمانی است که متأسفانه متأثر از قیمت دلار به‌صورت لحظه‌ای درحال افزایش است و حتی قیمت‌های صبح و بعدازظهر در یک روز یکسان نیست.

این کارشناس با انتقاد از فرایند بوروکراسی و روند صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری، می‌گوید: از زمان اقدام تا صدور پروانه که ۲ میلیارد تومان هزینه دارد، دست‌کم ۶ ماه طول می‌کشد! حال در نظر بگیرید برای یک سازنده، خرید یک زمین ۲۵۰ متری با تراکم زیاد یا متوسط ۷ تا ۸ میلیارد تومان هزینه در بر دارد که به اضافه هزینه پروانه، ۹ تا ۱۰ میلیارد تومان سرمایه باید ۶ ماه معطل بماند تا فرایند ساخت آغاز شود که اگر ضریب سود این خواب سرمایه را در یک مترمربع آپارتمان محاسبه کنیم، تقریبا متری ۵ /۱ میلیون تومان هزینه مازاد می‌شود.

به‌گفته رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک مشهد، همه این عوامل دست‌به‌دست هم داده است که اکنون فایل خانه‌های نوساز به‌شدت کاهش یابد و قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان روند صعودی داشته باشد.

رکود ساخت‌وساز، روند روبه‌کاهش معاملات و انتظار متقاضیان، ۳ ویژگی اصلی بازار مسکن در هفته‌های گذشته است. سازندگان از افزایش ریسک‌پذیری ساخت‌وساز سخن می‌گویند. مطابق آمار، در نیمه اول امسال ۲۶هزار و ۶۴۸واحد مسکونی جدید در پایتخت به مرحله ساخت رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۴درصد کاهش نشان می‌دهد.

دراین‌باره بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن نیز گفته است: پیش‌بینی ما این است که تا پایان سال متوسط قیمت مسکن هر ماه حدود ۱۰درصد افزایش یابد و اگر چنین شود، به‌احتمال متوسط قیمت مسکن در تهران تا پایان سال به متری ۳۵میلیون تومان هم می‌رسد.