نگاهی به دردسر‌های خانه‌های قولنامه‌ای

محمدمعین وطن‌خواه | شهرآرانیوز؛ درباره قولنامه و معاملاتی که به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود زیاد شنیده‌اید. آنچه در کشور ما به‌عنوان ۲ روش مرسوم جریان دارد این است که ملک موردنظر یا سند دارد یا به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شود. بر اساس قانون، همه املاک قولنامه‌ای و قراردادی جزو املاک با اسناد عادی محسوب می‌شوند. معاملات قولنامه‌ای هم از انواع معاملات ملک است که ابهامات زیادی درباره آن مطرح است؛ بنابراین بهتر است با اطلاعات و آگاهی کامل سر معاملات قولنامه‌ای بنشینید و ملکی را قولنامه کنید. در این مطلب می‌کوشیم به همه شرایط و نکات مهم این‌گونه معاملات و اسناد قولنامه‌ای بپردازیم.

آیا خرید خانه قولنامه‌ای معتبر است؟

معمولا ملک‌هایی که نمی‌توان سند آن‌ها را رسمی و قانونی انتقال داد، به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند. عوامل زیادی در معامله ملک وجود دارند که مانع از انتقال سند رسمی می‌شوند.
برای مثال، قرار نگرفتن اصولی پارکینگ برای واحد‌ها در آپارتمان، ساخت واحد در همکف، ساخت تعداد طبقات زیاد به صورت غیر مجاز و ... باعث می‌شوند ملک یا آپارتمان مورد نظر نتواند سند رسمی و پایان کار را دریافت کند.

به طور کلی، در قانون منعی برای خرید و فروش خانه‌های فاقد سند وجود ندارد. به عبارت دیگر، از دید قانون، خرید خانه قولنامه‌ای فاقد اعتبار نیست.
هم‌چنین باید به این نکته توجه کنید که قولنامه یک سند عادی به حساب می‌آید. هرچند اسناد عادی در مراجع قضایی اعتبار کمتری در مقایسه با اسناد رسمی دارند، به هر حال اسناد معتبری هستند و در دادگاه می‌توان به آن‌ها استناد نمود.

چگونه از وضعیت ملک قولنامه‌ای مطلع شویم؟

هنگامی که شخصی تصمیم می‌گیرد ملکی را قولنامه‌ای بخرد، باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد با آنچه در سند قید شده است به طور کامل مطابقت دهد. هم‌چنین باید مشخص شود مال در وثیقه، رهن یا توقیف شخص دیگری نباشد.

با گرفتن استعلام ملک قولنامه‌ای، از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضرور در خصوص ملک آگاهی به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات مهم، احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد.
همواره به یاد داشته باشید مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، گرفتن استعلام خانه‌ها و دیگر املاک از شهرداری است.

خرید خانه قولنامه‌ای چه مشکلاتی دارد؟

در خرید خانه قولنامه‌ای ممکن است از ۲ جهت برای خریدار مشکل ایجاد شود: یا ممکن است فروشنده مالک واقعی نباشد یا اینکه مالک خانه را به بیش از یک نفر بفروشد.

در هر ۲ مورد، فروشنده به فروش مال غیر اقدام کرده است. درباره ملک‌هایی که سند دارند، با دریافت استعلام و احراز هویت، به‌راحتی می‌توان از این موارد جلوگیری کرد، اما در خرید قولنامه‌ای ملک، به علت نبود سند، این خطرات وجود دارد.
البته در خرید ملک قولنامه‌ای هم راهکار‌هایی وجود دارد که با وجود آن‌ها می‌توانید از صحت و سلامت معامله‌ای که انجام می‌دهید مطمئن شوید.

چند توصیه به خریداران و مشاوران املاک

سعی کنید از مالکیت مالک مطمئن شوید. برای این کار راه‌های متفاوتی وجود دارد، اما بررسی مبایعه‌نامه‌های قبل‌تر در معاملات قولنامه‌ای می‌تواند این کار را برای شما راحت‌تر کند.

با همه امکانات سعی کنید از اصالت مدارک هویتی ارائه‌شده از سوی متعاملان مطمئن شوید. البته این کار برای مشاوران املاک ساده‌تر است، چون با وارد شدن به سامانه خود و وارد کردن کد ملی می‌توانند از اصالت مدارک هویتی متعاملان آگاه شوند.

در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و ... می‌خرید، سمت و اختیارات قانونی وی را به طور کامل بررسی کنید که آیا حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر.