جزئیات طرح مجلس برای مهار اجاره بها مسکن| جریمه ۴۰ درصدی صاحبخانه‌ها

به گزارش شهرآرانیوز، روز دوشنبه همین هفته بود که مجلس شورای اسلامی قانون سختگیرانه‌ای برای حمایت از مستاجران تصویب کرد. طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» البته بخش‌های مختلفی دارد، اما ماده ۸ آن به طور مشخص درباره اجاره مسکن است. ام راهکار پیشنهادی نمایندگان مجلس چیست و چرا این راهکار سختگیرانه و حتی تاحدی غیرعملیاتی است؟

مجازات صاحبخانه‌ها چیست؟

در طرح «ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» نمایندگان مجلس ضمانت اجرای سقف افزایش اجاره بها را تعیین کرده‌اند. در واقع نمایندگان شمشیران را از رو علیه صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک بسته‌اند. شاید کلمه شمشیر کمی سنگین به نظرتان برسد، اما اگر ماده ۸ این قانون را بخوانید، شهادت می‌دهید که این کلمه به حق استفاده شده است. طبق ماده ۸ این طرح اگر صاحبخانه‌ای، نرخ اجاره خانه‌اش را بیش از سقف مجاز (یعنی ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در مشهد) افزایش دهد، دو مجازات در انتظارش خواهد بود:

در ماده ۸ این طرح آمده است: شورای عالی مسکن مکلف است هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و قرض موضوع شرط آن اقدام نماید و شورای مذکور تعیین سقف و میزان افزایش یاد شده در این ماده را تا قبل از پایان اردیبهشت ماه هر سال اعلام می‌کند.

تبصره ۱- در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالیانه اعلامی این ماده توسط موجر علاوه بر کاهش مال‌الاجاره به میزان تاییدی از سوی شورای عالی مسکن، موجر مشمول جریمه‌ای تا حداکثر ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالیانه می‌شود. جریمه مأخوذه در اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۷/ ۵/ ۱۴۰۰ در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. همچنین موجر مشمول معافیت مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم نمی‌گردد. بانک مرکزی ملکف است بنا به اعلام محاکم قضایی، مبلغ جریمه موضوع این ماده را از حساب محکوم علیه کسر نماید و در صورتی که موجودی حساب کمتر از مبلغ جریمه باشد، محکوم علیه مشمول مجازات مقرر در مواد ۵ و ۵ مکرر قانون صدور چک می‌گردد.

تبصره ۲- بنگاه‌های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قرارداد‌های اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد عادی و رسمی ملک مورد اجاره از جمله مبایعه‌نامه دو سال گذشته می‌باشند و در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاه‌های مشاور املاک مکلف به ارسال این قرارداد‌ها به سازمان امور مالیاتی می‌باشند. متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه دوم محکوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یکسال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل در آن صنف محکوم می‌شوند.

ترجمه این ماده قانونی به زبان ساده

اول قرارداد جدید ملکش حکم کشک را خواهد داشت و نرخ اجاره به نرخ قانونی باز خواهد گشت و تعدیل می‌شود. به عنوان مثال اگر نرخ اجاره خانه سال قبل ماهانه ۱۰ میلیون تومان بوده و در قرارداد جدید ۲۰ میلیون تومان ثبت شده باشد؛ اجاره خانه با احتساب افزایش ۲۰ درصدی به ۱۲ میلیون تومان کاهش پیدا خواهد کرد.

دوم صاحبخانه تا حداکثر ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالیانه مشمول جریمه خواهد شد. بانک مرکزی هم مکلف شده که جریمه را از حساب صاحبخانه بردارد و اگر هم موجر پولی در حساب نداشته باشد مشمول ماده ۵ و ماده ۵ مکرر قانون صدور چک خواهد شد. (یعنی اگر موجودی حساب اصلی صاحبخانه کافی نباشد. علاوه بر موجودی همان حساب، مبلغ جریمه از سایر حساب‌های او برداشته خواهد شد و اگر بازهم موجودی او کافی نبود، تمام حساب‌های بانکی وی مسدود خواهد شد و سوء اثر هم مثل چک برگشتی برایش لحاظ خواهد شد.)

مشاوران املاک چطور جریمه می‌شوند؟

صابون نمایندگان مجلس در این طرح به تن مشاوران املاک هم خورده است. بنگاه‌های مشاور املاک موظف شده‌اند که پیش از انعقاد قرارداد جدید برای هر ملکی، مبایعه‌نامه دو سال گذشته آن از موجر بگیرند و بررسی کنند تا سقف قانونی افزایش نرخ اجاره بها را رعایت کنند. اگر موجر این اطلاعات را ارائه نکند، آن وقت مشاور املاک باید یک نسخه از قرارداد جدید را به سازمان امور مالیاتی ارسال کند.

تا اینجای قانون وظیفه مشاوران املاک در این طرح تعیین شده است و از اینجا به بعد جریمه‌هایی برای این عزیزان پیش بینی شده است. طبق تبصره ۲ ماده ۸ طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی: «مشاوران املاک متخلف توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه دوم محکوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یکسال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل در آن صنف محکوم می‌شوند.».

یک تلاش نافرجام

ماجرای تلاش دولت برای مهار اجاره بها مسکن طی ۳ سال گذشته نشان داده است که خواسته‌های سیاستمداران برای مهار نرخ اجاره بیشتر شبیه از جنس آرزو است و نه از جنس راهکار‌های عملیاتی.

اگر خانه به دوش هستید این حرف‌ها برای شما آشناست. حتما به خاطر دارید که بار اول سال ۱۳۹۹ در ستاد ملی مدیریت کرونا برای افزایش نرخ اجاره بها سقف تعیین شد. بعد از تمام شدن کرونا و جمع شدن ستاد آن در سال ۱۴۰۱ معاون رئیس جمهور در ستاد تنظیم بازار برای افزایش نرخ اجاره بها نرخ گذاشت. امسال هم ۲۴ اردیبهشت شورای ملی مسکن این وظیفه را بر عهده گرفت و سقف افزایش اجاره بها را تعیین کرد. در تمام این سال‌ها سقف قانونی افزایش اجاره بها در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهر‌ها از جمله مشهد ۲۰ درصد بوده است.

با وجود این قوانین و مصوبات، اما چه کسی است که نداند بازار مسکن در این سال‌ها راه خودش را رفته و اجاره بها هرسال گران و گران‌تر شده است. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نرخ اجاره بهار از سال ۱۳۹۹ تا پایان ۱۴۰۱ در شهر‌های بزرگ از جمله مشهد به طور میانگین بیش از ۱۳۷ درصد رشد کرده است. این در حالی است که اگر قوانین مصوب دولتمردان اجرا می‌شد حداکثر افزایش طی سه سال اخیر در مشهد باید ۶۰ درصد می‌بود، که نیست.

شد شد، نشد نشد

در آخر باید بگوییم که این طرح به شورای نگهبان ارسال شده است و در صورت تایید آن، وزارت راه و شهرسازی باید ظرف ۳ ماه آن را اجرا کند. همانطور که در ابتدا گفتیم تجربه سه سال گذشته نشان داده که موجران یا صاحبان املاک به نرخ قانونی کاری ندارند و نگاه‌شان به نرخ تورم است. میانگین افزایش نرخ اجاره مسکن در کشور طی ۳ سال اخیر همپای تورم رشد کرده و در اغلب شهر‌ها از تورم اعلامی بانک مرکزی جلوتر هم بوده است. از سمتی تکیه قانون گذار در این طرح به مشاوران املاک است. صنفی که حداقل ۲۰ درصد از آن‌ها فاقد جواز کسب هستند.

در این قانون از مشاور املاک خواسته شده است که موجر یا صاحبخانه (مشتری بنگاه) را به سازمان امور مالیاتی معرفی کند. واقعا کدام کاسب یا مشاور املاکی حاضر به انجام چنین کاری است؟ این سوال را از رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد پرسیدیم و محمد عیدی در پاسخ گفت: بعید میدانم که این کار انجام شود. باید نظارت از طریق اتحادیه‌ها صورت پذیرد. این قانون در صورت اجرایی شدن به غیررسمی شدن معاملات در بازار دامن می‌زند. حتی ممکن است برخی افراد مبایعه‌نامه‌های صوری برای سال‌های قبل تنظیم کنند تا قانون را دور بزنند. علاوه بر این برخی افراد اصلا برای تمدید قرارداد اجاره به بنگاه مراجعه نمی‌کنند.