مسکن در سراشیبی رکود

مسعود سلطانی - گرد و خاک بازار مسکن بعد از دوره‌‌ طوفانی یک‌ساله حالا کم‌کم فروکش می‌کند. طغیان قیمت‌‌ها در بازار مسکن در فاصله اردیبهشت 97 تا اردیبهشت 98 آ‌ن‌قدر شدید بود که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این فاصله 112 درصد رشد کرد‌ اما شیب افزایشی قیمت‌ها از خرداد‌ماه تغییر مسیر داده ‌تا جایی که بر اساس گزارش بانک مرکزی در ماه گذشته قیمت مسکن در 12 منطقه از 22 منطقه تهران کاهش یافته است.
بررسی تغییرات آماری در بازار مسکن کشور در فاصله اردیبهشت تا تیر‌ماه 98حکایت از روند کاهش محسوس معاملات دارد‌ به نحوی که تعداد معاملات بازار مسکن در این مدت با 61درصد کاهش، از 12 هزار و 128 معامله به 4790 معامله رسیده است.
کاهش معاملات در بازار مسکن به معنای کاهش تقاضا‌‌ست و بدون تردید، در پی کاهش تقاضا، باید انتظار ثبات یا کاهش قیمت را در بازار مسکن داشته باشیم. امسال به غیر از اردیبهشت‌ماه که تعداد معاملات در بازار مسکن مشابه دوره رونق در سال گذشته بود، در 3 ماه فروردین، خرداد و تیر شاهد کاهش محسوس معاملات نسبت به ماه قبل و نسبت به ماه مشابه در سال قبل بودیم اما شیب کاهش قیمت‌ها در این 3 ماه متناسب با شیب کاهش تقاضا در بازار نبود. علت اصلی این ماجرا افزایش نرخ تورم در 4 ماه نخست سال از 6/30 درصد در فروردین به 4/40 درصد در تیرماه بود. افزایش نرخ تورم بازار مسکن را تحت تأثیر خود قرار داد و به نوعی، مانع کاهش قیمت در این بازار شد.

آمار معاملات در مشهد ثبت نمی‌شود
پیش از آنکه جزئیات بیشتری از بازار مسکن را در این گزارش تحلیل کنیم بیان این نکته ضرور‌ است که داده‌های بانک مرکزی مبتنی بر آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است که داده‌های آن تنها برآمده از معاملاتی است که در شهر تهران ثبت می‌شود. ‌ثبت نشدن معاملات از سوی مشاوران املاک مشهدی علت نبود این آمارها برای دومین کلان‌شهر ایران است. با این حال، تجربه نشان داده است وضعیت بازار مسکن در مشهد تفاوت چندانی با تهران ندارد و حتی اتفاقات ناگهانی در بازار تهران با فاصله اندک در مشهد نیز رخ می‌دهد.

وضعیت بازار مسکن در تیرماه
در تیرماه سال 1398 متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به 5/133 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 5/91 درصد و نسبت به ماه قبل با 500 هزار ریال، کمتر از 5/0 درصد افزایش یافت. این در حالی است که افزایش متوسط قیمت مسکن در اردیبهشت 98 نسبت به فروردین 12درصد (حدود یک میلیون و 400 هزار تومان) ‌و در خرداد نسبت به اردیبهشت حدود 4 درصد (600 هزار تومان) بوده است. تعداد معاملات انجام‌شده در تیرماه 8/4 هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب 20درصد و 4/64 درصد کاهش یافته است. کاهش قابل ملاحظه حجم معاملات در ما‌ه‌های اخیر موجب شده است رشد ماهانه قیمت مسکن روند کاهشی به خود بگیرد.

مسکن در رکود
یک کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت این بازار در مشهد به شهرآرا می‌گوید: بازار مسکن در مشهد نیز همچون تهران در دوره رکود است. تعداد خریداران مسکن نسبت به ماه قبل و سال قبل کاهش محسوسی داشته و حجم معاملات کم شده است. صادق عابدزاده می‌افزاید: به طور معمول، هر موقع افزایش شدید قیمت مسکن اتفاق می‌افتد، کاهش قیمت و رکود بعدی شدیدتر خواهد بود. افزایش قیمت‌ها در سال 97 نامتعارف بود و اکنون در دوره رکود کاهش قیمت‌ها اتفاق می‌افتد. البته برخی مناطق افزایش قیمتشان متناسب با تورم و سایر بازارهای موازی بود و این مناطق کاهش قیمت نخواهند داشت و تنها به ثبات می‌رسند اما در برخی مناطق همچون منطقه 12 مشهد افزایش قیمت‌ها خیلی شدید بود و اکنون شاهد کاهش قیمت در واحدهای مسکونی این منطقه هستیم. عابدزاده با اشاره به بازار اجاره مسکن می‌گوید: رکود بازار خرید و فروش مسکن در کوتاه‌مدت موجب افزایش تقاضا در بازار رهن و اجاره می‌شود و قیمت‌ها را در این بازار افزایش می‌دهد اما اگر کاهش قیمت مسکن در بلندمدت ادامه‌دار باشد، بازار رهن و اجاره را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.
وی درباره طول مدت رکود فعلی در بازار مسکن نیز به شهرآرا می‌گوید: تجربه نشان داده است که دوره رونق یا رکود مسکن در اقتصاد ایران 3 تا 6 سال زمان می‌برد. دوره رکود قبلی از سال 92 تا 96 ادامه داشت. اما شرایط کنونی اقتصاد ایران پیش‌بینی بازار مسکن را سخت کرده است. طی یک سال گذشته تحلیل‌های خیلی متفاوتی را می‌شنیدیم و با بازه‌های زمانی رکود و رونق خیلی کوتاه و تکرارشونده مواجه بودیم. به عنوان نمونه، امسال بازار مسکن در فروردین رکود شدیدی داشت و فقط 3000 معامله در تهران انجام شد، اما اردیبهشت‌ماه بازار رونق گرفت و 12 هزار معامله در تهران انجام شد. بعد از آن در 2 ماه خرداد و تیر کمتر از اردیبهشت‌ماه معامله صورت گرفت و بازار دچار رکود شدید شد.
عابدزاده می‌ا‌فزاید: سال گذشته استنباط خیلی از کارشناسان این بود که از مهرماه 97 بازار مسکن وارد دوره رکود شده است اما ناگهان حجم معاملات در بهمن و اسفند جهش پیدا کرد. پس دقیق نمی‌توان گفت که اکنون دوره رکود فعلی چقدر زمان می‌برد. این موضوع به بازارهای موازی ربط دارد. هرقدر بازار ارز، طلا و بورس ثبات داشته باشد و مسائل سیاسی نیز ثبات داشته باشد، بازار مسکن نیز بدون التهاب باقی می‌ماند.