رکود سنگین بازار مسکن مشهد

مسعود سلطانی - کاهش معاملات مسکن در مردادماه طی 6 سال گذشته بی‌‌سابقه بوده است. میزان معاملات مسکن تهران در مرداد امسال در مقایسه با ماه قبل 31.3 درصد کاهش پیدا کرد و در مقایسه با مرداد 97 نیز 72.6 درصد کاهش داشت.
«وضعیت در مشهد به‌مراتب بدتر از تهران است. فعالان بازار مسکن در مشهد رکود فعلی بازار را بی‌سابقه می‌دانند!» این توصیف مرادزاده، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، از بازار مسکن در این شهر است. از آنجایی که مشاوران املاک تنها در شهر تهران نسبت به ثبت معاملات در سامانه املاک و مستغلات اقدام می‌کنند، برای فهمیدن تحولات مسکن در بازار مشهد، باید به گزارش‌های کیفی کارشناسان و مسئولان اکتفا کنیم.
طبق گفته مرادزاده وضعیت رکود بازار مسکن در مشهد به‌مراتب شدیدتر از تهران است. پس ابتدا باید آمار تحولات مسکن تهران را مرور کنیم و شیب سقوط تعداد معاملات و قیمت‌های تهران را به صورت ذهنی برای مشهد شدیدتر کنیم! (نمودار1و2)

کاهش 54 درصدی معاملات مسکن در 5 ماه نخست سال
طبق گزارشی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران منتشر کرده، در مردادماه قیمت مسکن در 18 منطقه تهران نسبت به ماه قبل کاهش یافته است. این در حالی است که در تیرماه قیمت مسکن در 12منطقه تهران کاهشی بود. اکنون قیمت مسکن تنها در 4 منطقه تهران کمتر از یک درصد افزایش داشته است.علاوه بر کاهش قیمت، مؤلفه مهم دیگر در تحلیل بازار مسکن، کاهش میزان معاملات است. معاملات مسکن تهران در 5 ماه نخست سال 98 نسبت به مدت مشابه در سال 97 کاهش 54 درصدی داشته و نسبت به 5 ماه نخست سال 96 بیش از 57درصد کاهش یافته است. کاهش قابل ملاحظه حجم معاملات در ماه‌های اخیر موجب شده است رشد ماهانه قیمت مسکن روند کاهشی به خود بگیرد به نحوی که قیمت مسکن در مردادماه سال جاری نسبت به ماه قبل 2.4 درصد کاهش پیدا کرد.

کاهش قیمت 20 تا 30 درصدی مسکن مشهد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد بعد از مرور گزارش بانکی مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در گفت‌وگو با شهرآرا می‌گوید: در مشهد آمار دقیقی که بشود به آن استناد کنیم وجود ندارد. اما بر اساس شواهد و گزارش‌هایی که ما از همکاران مان دریافت می‌کنیم، قیمت مسکن در نقاط مختلف مشهد بین 20 تا 30 درصد کاهش پیدا کرده است.
علی مرادزاده می‌افزاید: تعداد معاملات مسکن در مشهد نیز به مراتب کاهش شدیدتری نسبت به تهران داشته و وضعیت بدتر است. وضعیت کنونی به تعبیر بسیاری از همکاران و پیش‌کسوتان بازار مسکن مشهد، بدترین رکود سالیان اخیر است.
وی درباره احتمال تداوم کاهش قیمت‌ها نیز می‌گوید: قیمت‌ها به کف نزدیک شده و کاهش بیشتر آن دور از انتظار است. البته خانه‌های قدیمی‌ساخت هنوز جای کاهش قیمت دارد اما در خانه‌های نوساز کاهش قیمت اتفاق افتاده است و کاهش بیشتر قیمت خانه‌های نوساز تنها در شرایطی اتفاق می‌افتد که سازنده مجبور به فروش باشد. به عنوان مثال، سازنده مسکن برای پاس کردن چک و از ترس زندان رفتن زیر قیمت واحدهای مسکونی خود را به فروش برساند.
این کارشناس مسکن شرایط کنونی را برای خرید خانه توسط خانه‌‌اولی‌ها مثبت توصیف می‌کند و می‌گوید: با خروج سوداگران از بازار مسکن، اکنون خرید خانه برای کسانی که خانه‌اولی هستند و قصدشان سرمایه‌گذاری نیست مناسب است.

تداوم کاهش قیمت به شرط ریزش نرخ دلار
دبیر انجمن انبوه سازان خراسان‌رضوی نیز تداوم کاهش قیمت در بازار مسکن را امری چندعاملی می‌داند که سیاست‌های دولت، نرخ ارز و عرضه و تقاضای روی آن تأثیر دارد. نعمت‌ا... ظریف معتقد است اگر قیمت دلار کاهش پیدا کند، قیمت مسکن نیز کاهش می‌‌یابد او در این باره می‌گوید: اگر دلار به قیمت واقعی یعنی حدود 7000 تومان برسد، باز هم شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود. با این حال، مسکن تحت تأثیر عوامل بسیاری قرار دارد.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان افزایش عوارض ساختمان از سوی شهرداری را تیر خلاص به بازار مسکن می‌داند و می‌گوید: اگر افزایش عوارض داشته باشیم بعید است که قیمت مسکن کاهش یابد.
ظریف ورود دولت از طریق طرح مسکن اقدام و ساخت 400 هزار واحد مسکونی طی 2 سال پیش رو را مثبت ارزیابی می‌کند و در این باره می‌گوید: یکی از عوامل افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال گذشته این بود که دولت در 5 سال گذشته بازار مسکن را به حال خود رها کرده بود و هیچ مداخله‌ای در این بازار نداشت. از همین روی بعد از افزایش نرخ دلار شاهد افزایش عجیب قیمت مسکن نیز بودیم. این در حالی است که 90 درصد مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود و تأثیرپذیری مستقیم از افزایش نرخ ارز ندارد.
وی ادامه داد: ساخت 400 هزار واحد مسکونی می‌تواند به رونق اقتصادی کشور، ایجاد اشتغال و ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن کمک کند. با وجود این، دستوری بودن نرخ این خانه‌ها و محدود کردن انبوه‌سازان به رعایت چهارچوب‌های قیمتی مشابه مسکن مهر موجب عدم استقبال انبوه‌سازان برای مشارکت در این طرح خواهد شد.

کاهش یا افزایش قیمت مسکن
مقایسه رشد بازار مسکن نسبت به ارز در اواخر تیرماه ۱۳۹۸ نشان می‌دهد که از ابتدای 2 سال قبل تا‌کنون قیمت مسکن ۲۰۵ درصد و قیمت دلار ۱۹۷ درصد رشد داشته‌اند. با این حساب، اگر نوسانات نرخ دلار به عنوان مبنایی برای جهش قیمت مسکن تلقی شود، ظرفیت این بازار تکمیل شده است. کارشناسان نیز روند نزولی یا دست‌کم متمایل شدن رشد قیمت ماهیانه به صفر را محتمل‌ترین گزینه در این بازار می‌دانند.
مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با ایسنا در این باره گفت: با توجه به تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران، اگر فرض کنیم هر واحد یک بار خرید و فروش شود، با تعداد ۳۳۰۰ قرارداد خرید و فروش که در مردادماه داشتیم، دست‌کم 1000 ماه زمان می‌برد که یک معامله برای هر واحد انجام شود. این مسئله این موضوع را به ذهن متبادر می‌کند که انجماد دارایی‌ها به بخش مسکن هم رسیده است.
وی درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده اظهار کرد: تصور نمی‌کنم که در بازار مسکن قابلیتی برای رشد قیمت وجود داشته باشد چرا که مهم‌ترین محرک بازار مسکن یعنی توان تقاضا به‌شدت کاهش یافته است. تنها در صورت افزایش نرخ ارز می‌توان رشد قیمت اسمی و نه رشد واقعی قیمت مسکن را متصور شد.