شاخصی برای قیمت گذاری مسکن وجود ندارد

شهناز رمارم، رییس شورای شهرستان مشهد، با بیان اینکه تسهیلگری و تقویت اوضاع امکان پذیر است عنوان کرد: طبق اطلاعات کارشناسی، شهرداری برای موارد بررسی شده، به ازای هر متر مربع ۱۸ میلیون ریال دریافت می‌کند، این در حالی است که بخاطر تاخیر در اعطای مجوزات، این میزان به ۵۰ میلیون ریال می‌رسد.

وی ادامه داد: پول و وقت مردم در شهرداری، سازمان نظام مهندسی و تامین اجتماعی تلف می‌شود. راهکار حل این مشکل، درک متقابل و به حداقل رساندن اتلاف زمان در ادارات است.

 

در ادامه جلسه، احسان حافظ نظامی، دبیر کارگروه تسهیل گری شورای شهرستان با اشاره به دلایل اختلاف قیمت هزینه ساخت و قیمت نهایی مصرف کننده؛ بیان کرد: در این جلسه برای بررسی عوامل افزایش قیمت مسکن، روند ساخت و هزینه یک ساختمان بتنی قیمت مفید به ازای هر متر مربع و غیر مفید آن را محاسبه می‌کنیم تا بتوان راه حلی برای انسجام، ثبات و کاهش قیمت مسکن ارائه گردد.

وی ادامه داد: برای اجرای یک سازه با خرپشته و پله به ازای هر متر مربع غیر مفید ۹۷۸ هزار تومان و هر مترمربع مفید آن یک میلیون و ۳۳۳ هزار تومان، هزینه پرداخت می‌شود. مجموع هزینه سفت کاری با تلورانس متوسط در یک منطقه متوسط در ازای هر مترمربع به صورت زیر بنای غیر مفید یک میلیون و ۲۲۰ هزار تومان و هر متر مربع زیر بنای مفید نیز یک میلیون و ۶۶۳ هزار تومان، است.

دبیرکارگروه تسهیل گری با اشاره به مراحل پس از سفت کاری و روند ادامه ساخت و هزینه‌های آتی در یک پروژه با فرض بنای ۲۵۰ متر مربع با ۵ سقف افزود: پس از انجام مراحل سفت کاری و تأسیسات ساختمان، مرحله شیارزنی و اجرای فاضلاب به مبلغ ۳۷ میلیون تومان، تأسیسات گاز ۱۸ میلیون تومان، آتش نشانی ۱۸ و نیم میلیون تومان، تاسیسات گرمایش ۳۱ میلیون تومان، لوله کشی کولر آبی ۲۴ میلیون تومان و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برق نیز با زیر بنای غیر مفید در هر متر مربع ۱۰۹ هزار تومان است.

حافظ نظامی افزود: هزینه کناف و سقف ۸۰ میلیون تومان، در و پنجره ۳۵ میلیون تومان، آسانسور ۱۵۰ میلیون تومان و کابینت کار چوب، ۱۵۰ میلیون تومان است. همچنین مبلغ ۱۲۴ میلیون برای اجرای نمای سنگی و هزینه دستمزد و زیر سازی بطور کل ۱۷۶ میلیون تومان محاسبه می‌شود.

وی در ادامه گفت: نصب تاسیسات مکانیکی ۸۶ میلیون تومان، در مجموع نازک کاری بطور متوسط برای هر مترمربع غیر مفید ۷۷۰ هزار تومان و مفید یک میلیون و ۵۰ هزار تومان درنظر گرفته شده است.
دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن تصریح کرد: بنابراین اگر بنایی با این شرایط میانگین قیمت تمام شده هرمترمربع مفید آن ۳ میلیون تومان هزینه دارد، چرا باید با قیمت هر مترمربع ۲۰ میلیون به دست مصرف کننده برسد؟!

حافظ نظامی با اشاره به احتساب زمان «خواب سرمایه» درروند ساخت و ساز اظهار کرد: با احتساب ۱۰ ماه مدت زمان اجرای پروژه با ۶ سقف، سود و "خواب سرمایه" در هر مترمربع مفید ۹۴۰ هزار تومان لحاظ می‌گردد و بنابراین قیمت هر مترمربع به ۴ میلیون تومان می‌رسد.

 

وی با تاکید بر اینکه مذاکره و تعامل با صنوف تولیدی کارخانجات از سوی سازنده می‌تواند در کاهش هزینه ساخت تاثیر گذار باشد، گفت: مجموع هزینه ساخت یک ساختمان مشمول ۷۰ درصد هزینه مصالح و ۳۰ درصد دستمزد می‌شود، بنابراین تهاتر و تعامل سازنده با صنوف مختلف، اتحادیه‌ها و کارخانجات ۵ تا ۲۰ درصد در قیمت تمام شده ساخت بنا تاثیر گذار هستند.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن ادامه داد: تقریبا تمام هنر و توانمندی سازنده در این قسمت لحاظ می‌گردد چراکه مدیریت هزینه و راهکار کاهش بار مالی در سایر پروسه‌های ساخت از دست سازنده خارج است، بنابراین سازنده تنها با ایجاد تهاتر و مذاکرات با تولیدکنندگان مصالح در کاهش هزینه موثر خواهد بود.

 

حافظ نظامی با اشاره به ریز هزینه‌های تمام شده یک ساختمان تصریح کرد: محاسبه به صورت ریز قیمت تمام شده ساخت یک ساختمان بتنی با مواد متوسط ۳ میلیون و ۳۳۵ هزار تومان به ازای هر متر مربع است، قطعا برخی راهکار‌ها جهت کاهش هزینه برای مصرف کننده نهایی مسکن وجود دارد، ولی متاسفانه خلاء اصلی این است که هیچ شاخصی برای قیمت‌گذاری مسکن وجود ندارد و همین نبود واحد قیمت گذاری نوسانات گسترده‌ای را در صنعت ساختمان و بازار مسکن بوجود می‌آورد.

وی با انتقاد از پروسه زمان‌بر بروکراسی اداری و نبود انسجام بین دستگاه‌ها و همچنین مشخص نبودن دلایل اخذ مبالغ هنگفت در دستگاه‌ها عنوان کرد: ما با معضل رواج درصدگیری در ارگان‌های شهرداری، نظام مهندسی، تامین اجتماعی، دارایی و... مواجه هستیم، از این رو به طور میانگین هر ۳ ماه شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن هستیم.

حافظ نظامی خاطر نشان کرد: دردوره چهارم شورای شهر تقاضا کردیم که برای یک بار درهرسال برای افزایش قیمت مسکن در بازار، مصوبه‌ای تصویب شود، اما این اتفاق نیفتاد.
وی با تاکید براینکه درصدگیری ارگان‌ها بدون شاخصه و ضابطه از سازنده از نظر اقتصادی و عرفی درست نیست، گفت: این مسائل سبب می‌شود تا چنین اتفاقاتی را در افق و چشم انداز بازار مسکن شاهد باشیم که این چرخه به ضرر شهر و شهروندان است.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن در خصوص مراحل اخذ پروانه و هزینه این پروسه بیان کرد: برای ساخت یک بنای ۲۵۰ متری با کوچه ۱۲ متری باید پروانه مجاز آن بنا احراز گردد، یعنی سقف‌های اضافه و پیشروی آن که به طور میانگین این مرحله با توجه به متراژ بنا، یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان هزینه دارد، همچنین هزینه آتش نشانی، قطار شهری و...۸۰ میلیون تومان به اضافه سایر هزینه‌های مربوز در اخذ پروانه در این مرحله مجموعا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است که به شهرداری پرداخت می‌شود.

وی ادامه داد: ۱۵ میلیون تومان درصد عوارض و ۲۱۳ میلیون تومان هزینه بیمه تامین اجتماعی که علاوه بر آن بیمه دیگری هم باید لحاظ گردد، در این مرحله تمام هزینه‌های عنوان شده برای سازنده هزینه مازاد محسوب می‌شود، زیرا سازنده هیچگونه خدماتی در ازای آن به ویژه در تأمین اجتماعی دریافت نمی‌کند.

حافظ نظامی اخذ هزینه درصدی بابت هر پروژه توسط بیمه تامین اجتماعی بدون ارائه خدمات برای سازنده یک ابهام بزرگ و هزینه کاملا اضافی دانست و گفت: به صورت شفاف درتبصره ۸۹ مجلس مطرح شد که اخذ این درصد در هر ساختمان از سوی بیمه تامین اجتماعی صرفا درآمدی برای این سازمان است.

حافظ نظامی با بیان اینکه شهرداری با اجرای روند پروسه فعلی تنها هزینه روی دوش مردم می‌گذارد، عنوان کرد: در حال حاضر شهرداری به ازای هر مترمربع ساخت و سازی که در شهر مشهد انجام می‌شود یک میلیون و ۸۲۰ هزار تومان از سازنده دریافت می‌کند، اما واقعیت این است که شهرداری آگاهانه یا غیر آگاهانه برای هر مترمربع ساختمان، ۵ میلیون تومان به قیمت تمام شده برای مصرف کننده نهایی می‌افزاید.

 

دبیر کارگروه تسهیل گری افزود: ما می‌توانیم تنها با کاهش زمان بروکراسی اداری در اخذ پروانه به میزان قابل توجهی "خواب سرمایه" را کاهش دهیم. برای مثال اگر زمان اخذ مجوز پایان کار را از ۶ ماه به یک ماه کاهش دهیم در مجموع هزینه‌ای معادل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان صرفه جویی می‌شود. همچنین زمان اخذ پروانه نیز به طور خوش بینانه ۱۰۰ روز کاری زمان می‌برد، تفاوت قیمت در همین زمان ۹۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع است.

وی اظهار کرد: بیمه تامین اجتماعی با عقد قرارداد در ازای هزینه‌ای که به صورت درصدی از سازنده دریافت می‌کند باید پرسنل و کارگران ساختمانی را بیمه کند، که برای ۱۰ نفر کارگران و پرسنل ثابت یک ساختمان از سوی تامین اجتماعی به ازای هر نفر ۴۰ میلیون تومان، و درمجموع ۲۸۰ میلیون تومان بدون بیمه است.

حافظ نظامی در خصوص بروکراسی اداری در سازمان نظام مهندسی، گفت: همان گونه که در جلسه قبل عنوان شد، در مراحل هزینه سازمان نظام مهندسی باید ۲ بار هزینه برای مهندس معمار یک بار برای امضای مهندس و یک بار نیز برای مهارت مهندس هزینه پرداخت.

وی افزود: اکنون هزینه محاسبه ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و هزینه طراحی معماری به ازای هر متر مربع ۲۵۰ هزار تومان است، اما درواقع در این مرحله بابت پروسه سازمان نظام مهندسی در ازای تنها امضای مهندسین و نه مهارت آن، ۲ میلیون تومان به هزینه نهایی برای مصرف کننده افزوده می‌شود.

وی با تشریح انتقال پروسه پروانه از شهرداری به سازمان نظام مهندسی و انتقاد از زمان‌بر بودن و تاخیر در رسیدگی مجوزات سازنده، عنوان کرد: پس از انتقال پروانه از شهرداری به نظام مهندسی، پرونده به طور خوش بینانه ۳ ماه در سازمان نظام مهندسی می‌ماند که این زمان می‌تواند به یک ماه کاهش یابد، بنابراین به ازای ۲ ماه معطلی، ۶۰۰ هزار تومان در هر متر مربع به قیمت مسکن افزوده می‌شود.

حافظ نظامی با تاکید براینکه شهرداری باید خروجی کار را در نظر بگیرد و در صدور پایانکار با سازنده همکاری و همراهی کند، افزود: بسیاری از سازندگان در صنعت ساختمان سرمایه گذاری می‌کنند، اما در برداشت سرمایه با مشکلات زیادی مواجه هستند، همچنین سازندگان خرد با چالش‌های عظیمی دربروکراسی اداری مواجه هستند. باید اذعان کرد که تمام این ارقام و زمان ذکر شده در یک پروژه فرضی بسیار خوش بینانه در نظر گرفته شده است، اما سازنده در چرخه حقیقی ساخت و ساز به معنای واقعی آزار می‌بیند.