آیا با استقرار دولت جدید قیمت مسکن کاهش پیدا می کند؟

سلطانی- فلاح | شهرآرانیوز؛ از آذر سال گذشته تاکنون شاهد رکود در معاملات بازار مسکن و کاهش قیمت مقطعی در این بازار بوده ایم. درواقع افزایش شدید و ناگهانی قیمت‌ها در بازار مسکن در چند سال اخیر باعث شد از اواخر پاییز سال گذشته این بازار وارد فاز استراحت بشود. بازار مسکن مشهد نیز به تبعیت از کشور همین حال وهوا را داشته است. معاملات در بازار مسکن اگرچه به صفر نرسیده است، مقایسه آمار آن با سال‌های گذشته، از رکود سنگین در این بازار خبر می‌دهد. اکنون نیز به نظر می‌رسد این بازار آبستن اتفاقاتی است که بعد از تحولات مهم سیاسی، ظهور و بروز می‌کند.

 

از یک سو منتظر استقرار دولت جدید هستیم. دولت سیزدهم از ابتدا زمزمه تغییر سیاست‌های کلان در حوزه مسکن و ساخت وساز را مطرح کرده است. ازسوی دیگر، نرخ نهاده‌های ساختمان سازی رابطه مستقیمی با نرخ ارز دارد، پس یک سر رشته تحولات بازار مسکن به میز مذاکرات برجامی در ژنو می‌رسد. مذاکراتی که اکنون تا استقرار دولت سیزدهم بر سر قدرت، متوقف شده است، با این حال بانک مرکزی در تازه‌ترین اقدام، وضعیت بازار مسکن در تیرماه را گزارش کرده است؛ گزارشی که حکایت از رکود این بازار دارد. هرچند این گزارش‌ها مربوط به بازار مسکن تهران است، کارشناسان معتقدند که روند معاملات در بازار کلان شهر مشهد نیز با کمی فاصله زمانی همان الگو را دنبال می‌کند.

 

اکنون براساس پیش بینی کارشناس مشهدی حوزه املاک، قیمت مسکن در این شهر در خوش بینانه‌ترین حالت با شیبی ملایم رو به افزایش است. صادق عابدزاده واژه «خوش بینانه» را همراه با «شیب ملایم» به کار می‌برد و معتقد است که احتمال کاهش قیمت در این بازار، بسیار ضعیف است. همچنین انتظار می‌رود حجم معاملات در ماه‌های آینده روند صعودی داشته باشد و تقاضا‌های انباشته شده در دوران رکود به بازار سرازیر شود، پس اگر قصد خرید خانه را دارید، بهتر است دست به کار شوید.

طبق گزارش بانک مرکزی، بازار اجاره مسکن این روز‌ها خیلی داغ‌تر از بازار خریدوفروش ملک است. مقایسه میزان معاملات خریدوفروش مسکن در تیرماه سال جاری با سال ۱۳۹۹ حکایت از کاهش ۶۳ درصدی معاملات در پایتخت دارد. براساس این گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تیر ماه سال جاری ۳۰میلیون تومان بود که نسبت به خرداد ۱/۳ درصد افزایش داشت. ازسوی دیگر با وجود افزایش قیمت مسکن در این دوره، تعداد معاملات مسکن در تیرماه نسبت به ماه قبل، ۰/۶ درصد کم شده است.

 

درحالی که انتظار می‌رفت در یک شرایط عادی اغلب معاملات مسکن مربوط به خانه‌های نو و تازه ساز باشد، شرایط متفاوت است. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات، مربوط به خانه‌های با عمری بیش از پنج سال است که این موضوع، حکایت از رکود چندساله در صنعت ساخت وساز مسکن در کشور دارد.

ازسوی دیگر جزئیات متراژ خانه‌های معامله شده و قیمت آن‌ها نشان دهنده کاهش قدرت خرید مردم است، به نحوی که خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متری با قیمت بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد، بیشتر از سایر خانه‌ها معامله شده است. آمار‌های منتشرشده نشان می‌دهد معاملات انجام شده در واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متری با ۱۵/۴ درصد، بیشترین سهم از معاملات را به خود اختصاص داده است. واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متری با سهم ۱۳/۹ درصد در رتبه دوم و واحد‌های ۷۰ تا ۸۰ متری با ۱۱/۶ درصد در رتبه سوم قرار دارند. سهم خانه‌های زیر ۳۰ متر در تهران حدود ۰/۴ درصد است و خانه‌هایی که بیش از ۲۰۰ متر متراژ دارند، نیز ۳ درصد معاملات تهران را به خود اختصاص داده اند.
آن چنان که از بررسی آمار‌ها برمی آید، واحد‌های مسکونی‌ای که بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد قیمت گذاری شده اند، بیشترین سهم از معاملات تابستانی (۱۹/۱ درصد) را به خود اختصاص داده اند.

چنان‌که پیش‌تر شهرآرانیوز در گزارش‌های متعدد خود اشاره کرده است، به دلیل ضعف نظارتی در مشهد، آمار کامل معاملات دومین کلان شهر ایران در سامانه ثبت معاملات املاک ومستغلات کشور درج نمی‌شود. در پیگیری‌های مداوم شهرآرانیوز، علت این ماجرا را اتحادیه مشاوران املاک مشهد، تلاش برای فرار مالیاتی ازسوی معامله گران یا ترس مشاوران املاک از پرداخت مالیات اعلام کرده است.

عابدزاده، مشاور و کارشناس املاک در مشهد، درباره وضعیت بازار مسکن در مشهد به شهرآرانیوز می‌گوید: اکنون متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در مشهد حدود ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان است و ازآنجاکه اکنون قیمت مصالح و نهاده‌های تأثیرگذار، حقوق و دستمزد و... افزایش یافته است، در خوش بینانه‌ترین حالت قیمت‌ها با شیب ملایمی افزایش خواهد یافت.

یک کارشناس مسکن درباره نوع تقاضای مشهدی‌ها در بازار مسکن می‌گوید: در این کلان شهر بیشترین آمار معاملات مربوط به خانه‌های بین صفر تا ۵ سال ساخت است، اما هر ماه میزان افزایش درصد معاملات برای خانه‌های ۵ تا ۱۰ سال ساخت و بعد از آن ۱۰ سال به بالا، بیشتر از تغییرات در دیگر دسته‌های سنی است. این یعنی قدرت خرید مردم کاهش یافته است و به همین دلیل افراد به دنبال خانه‎هایی با سن بنای بیشتر می‌روند و هم ساخت وساز کاهش یافته و هم عرضه خانه نوساز کمتر شده است.

 

عابدزاده با بیان اینکه الگوی مصرف در هر شهر متفاوت است، می‌افزاید: در مشهد خانه‌هایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر کمتر است و باتوجه به تفاوت الگوی مصرف در این کلان شهر نسبت به تهران، خیلی‌ها خواستار خانه سه خوابه هستند، اما درمجموع تقاضا به سمت خانه‌هایی با متراژ کمتر و سن بنای بیشتر رفته است.

 

او با بیان اینکه هر اتفاقی در تهران بیفتد، در یک بازه زمانی دوماهه مشهد نیز به همان سمت می‌رود، ادامه می‌دهد: شاید تا دو ماه آینده، میزان کاهش حجم معاملات در مشهد در مقایسه با سال گذشته با اعداد و ارقام کنونی تهران برابر شود، اما حجم معاملات مشهد در ماه‌های آینده در مقایسه با دوره کوتاه مدت خرداد و تیر سال جاری افزایش خواهد داشت. این کارشناس مسکن در توضیح پیش بینی خود می‌گوید: امسال عوامل متعددی ازجمله انتخابات ریاست جمهوری، انتظار مردم برای تغییر دولت، سیاست خارجی، کرونا و نزدیک شدن به ماه محرم در میزان حجم معاملات تأثیرگذار بوده است، اما با وجود تغییرات پیش رو نمی‌توان گفت روند کاهشی ادامه خواهد داشت.

 

هرچند افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید را کاهش می‌دهد، باتوجه به اینکه سال گذشته عده زیادی خرید‌های خود را متوقف کردند، تقاضا‌ها روی هم انباشته شده و امسال نیز عوامل جدید به آن اضافه شده است. ازسوی دیگر به تدریج وام‌های مسکن رونق را به بازار می‌آورد. به دنبال پرداخت این وام‌ها احتمالا خانه اولی‌ها با خرید خانه‌ای کوچک، وارد بازار می‌شوند و به تدریج این خانه را بزرگ‌تر خواهند کرد که این موضوع، باعث ایجاد گردش در بازار مسکن می‌شود، بنابراین دور از ذهن نیست که در ماه‌های آینده با افزایش تقاضا روبه رو باشیم.

 

عابدزاده به مشهدی‌ها پیشنهاد می‌دهد که اگر قصد خرید خانه دارند، فوری دست به کار شوند. او می‌گوید: بازار مسکن یک بازار اقتصادی و تابعی از علوم انسانی است. هیچ چیز در این بازار قطعی نیست و ممکن است هر لحظه تغییر حالت پیدا کند، اما کارشناسان براساس رفتار گذشته این بازار را تحلیل می‌کنند. این تحلیل‌ها نشان می‌دهد که مسکن همیشه روند رو به رشد داشته است، مگر در بازه‌های زمانی کوتاه که در آن اصلاح نرخ انجام می‌گیرد، بنابراین کسانی که قصد خرید خانه دارند، بدانند که احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن، بسیار ضعیف است و افزایش قیمت محتمل تر.